Сегодня и собственники квартир, и арендаторы все больше склоняются к тому, что письменный договор аренды позволяет избежать неприятных ситуаций, которые могут возникнуть в ходе сдачи жилья в наем. Но даже письменный договор на аренду жилья должен правильно отражать интересы собственника жилья и арендатора, которые во многих пунктах часто расходятся. Только грамотно составленный договор позволит достигнуть желаемого компромисса.
Что должен содержать договор аренды жилья.
Сдача квартиры в аренду частным лицом позволяет использовать любую форму договора.
Самое главное внести в такой документ нужную информацию об объекте и обговорить все условия сдачи внаем помещения, с учетом действующего гражданского законодательства.
Отсутствие необходимых пунктов в таком юридическом документе сделает его недействительным с правовой точки зрения. Любой официальный документ должен содержать пункты, отражающие паспортные данные владельца жилья и лица снимающего жилплощадь, а также указание на законное основание, позволяющие арендодателю сдавать квартиру внаем. Это может быть свидетельство о собственности или договор аренды, позволяющий сдавать используемые им площади в субаренду.
Также в договоре может быть указана доверенность, полученная арендодателем от настоящего собственника жилья, доверяющего ему представлять свои интересы в управлении его недвижимостью.
При ознакомлении с пунктами договора арендатор должен внимательно изучить документ, удостоверяющий право собственности на квартиру. Если жильем владеют несколько собственников, то их паспортные данные и согласие на сдачу недвижимости в аренду также должны присутствовать в договоре.
Чтобы сдача квартиры в аренду была осуществлена максимально прозрачно для обеих сторон, в договоре должно быть отражено, что жилье не находится в залоге. В противном случае, если владелец утратит на него права в период аренды, договор будет считаться недействительным и арендатору придется искать новое жилье.
В одном из пунктов должны перечисляться все проживающие на арендуемой площади.
В этот список входят не только несовершеннолетние дети, но даже животные.
Договор должен четко описывать и сам объект аренды. Необходимо не только указать точный адрес дома, но также его общую площадь и при необходимости приложить к договору план квартиры. Это особенно важно, если сдача квартиры в аренду происходит в элитном доме.
Также в договоре аренды следует указать, какие коммуникации подключены к объекту жилой недвижимости. Это может быть телефон кабельное телевиденье, кабельное или беспроводное подключение к Интернету.
Самым важным пунктом договора является срок аренды и ее стоимость. Все это должно быть отмечено в отдельном пункте.
В этом же пункте оговаривается и возмещение ущерба, которое может быть нанесено арендатором имуществу собственника жилья.
Чем больше пунктов будет включать договор аренды, тем более прозрачным и понятным он будет для обеих сторон. Это предостережет каждую сторону от желания нарушить права второй стороны и поможет избежать спорных ситуаций.
Сдача квартиры в аренду по договору может включать в себя пункт, разрешающий собственнику посещать в определенный период сдаваемое жилье, о праве нанимателя делать в жилом помещении перестановку и ремонт. В договоре можно отразить право нанимателя менять за свой счет мебель и сантехнику.
Так, существующая практика показывает, что в договор аренды можно внести даже пункт, позволяющий сдавать квартиру с животным, за которым может наблюдать в отсутствии собственника жилья его доверенное лицо. Для этого его график посещений сдаваемого жилья обговаривается одним из пунктов договора.
Часто причиной споров двух сторон выступает стремление владельца время от времени проверять состояние совей собственности, и нежелание жильца это терпеть. Юристы рекомендуют заранее обговорить обеим сторонам этот вопрос и внести его в договор аренды время посещений с разрешения жильцов, снимающих квартиру.
Также необходимо обговорить возможность равноправного расторжения договора аренды. Для этого в договор добавляются так называемые дополнительные пункты, которые будут обе стороны обязывать нести одинаковую ответственность друг перед другом.
Практика показывает, что подробное обсуждение всех возможных вопросов и внесение их в договор позволяет свести к минимуму количество конфликтных ситуаций. В этом случае аренда становится одинаково справедливой и для арендатора, и для съемщика жилья.
Оплата арендуемого жилья
В договоре обязательно должна быть зафиксирована сумма оплаты. Арендатор должен быть заинтересован в том, чтобы указывалась общая сумма выплат, а также определялись размер и периодичность выплат в ходе действия аренды жилья.
В этом случае сдача квартиры в аренду будет полностью урегулирована. В случае возникающих затруднений с получением причитающихся сумм собственник жилья или его доверенное лицо всегда может обратиться в суд, имея на руках подписанный арендатором договор.
В договоре необходимо подобно описать весь процесс выплат, указав не только его общий размер и периодичность выплат, но также валюту, в которой обе стороны договорились рассчитываться друг с другом.
Чаще всего встречается помесячный расчет между владельцем жилой недвижимости и лицом, снимающим ее на тот или иной период. Но также возможны варианты единовременной выплаты суммы за аренду жилья. Все это должно отражаться в договоре.
Многие арендодатели стараются привязать сумму периодической оплаты за жилье к курсу доллара или инфляции.
При этом в договоре обязательно должен быть пункт, в котором говорится о том, что владелец квартиры обязан заблаговременно оповестить лицо, снимающего у него жилье, о грядущем повышении арендной платы.
Порядок расчета
На рынке недвижимости, сдаваемой в нем, достаточно высокая конкуренция, поэтому арендодатели готовы идти на уступки в вопросе оплаты.
Чаще всего в договорах сегодня указывается при обсуждении вопросов оплаты конкретный день месяца для внесения суммы за арендуемое жилье. Так удобнее большинству арендаторов.
Кроме того, согласно действующему Жилищному кодексу РФ, оплата должна вноситься жильцом ежемесячно. Законодатель указывает конечной датой 10 число каждого месяца для оплаты аренды. На законодательные акты приходится ориентироваться в том случае, когда в договоре не указаны точные сроки внесения ежемесячного платежа.При указании сроков оплаты арендатор стремиться застраховаться от просрочки. Поэтому в договорах указывается возможность просрочки от двух до пяти дней.
Если просрочки становятся систематическими, то арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором и сдача квартиры в аренду этому лицу аннулируется официально в установленном законом порядке.
Оплата коммунальных услуг
Кроме стоимости аренды, размера и периодичности регулярных выплат в договоре должен быть зафиксирован вопрос об оплате коммунальных платежей, телефона, электричества, Интернета, охраны дома и т.д.
Обычно коммунальные услуги, которые отражаются в одной квитанции, оплачиваются самим владельцем жилья. Но по показаниям электрических и водных счетчиков окак правило платит сам наниматель, который пользуется этими услугами.
Практика показывает, что допустимы и другие варианты оплаты коммунальных и иных услуг при оформлении договора аренды. При решении этого вопроса необходимо учесть, что общая стоимость арендной платы с учетом коммунальных услуг не должна быть выше средней рыночной цены, существующей в данном регионе.
Формы внесения платежа и расходы на устранение аварийных ситуаций
Необходимо указать в договоре аренды и формы внесения платежа. Обычно арендную плату съемщик выплачивает наличными владельцу жилья.
В таком случае следует каждый раз составлять платежный документ типа ведомости, в котором будет фиксироваться передача конкретной суммы и подтверждаться подписями обеих сторон.
Возможен перевод денежных средств на пластиковую карту арендодателя или его счет в банке. Оплата за коммунальные услуги может производиться по общим выставляемым счетам или через владельца жилья, сданного в наем.
В договоре аренды обязательно нужно обговорить условия и размер платежа в случае непредвиденных ситуаций, в ходе которых лицо, нанимающее жилье, наносит ущерб владельцу собственности вследствие пожара, наводнения или несанкционированного ремонта.
Что такое акт приемки-передачи
Кроме письменного договора между двумя сторонами при сдаче квартиры в аренду необходимо составить специальный акт приемки-передачи жилья. В нем должны перечисляться находящиеся в квартире вещи, состояние канализации, водопровода, электричества, описываться общее состояние квартиры и качество проведенного ремонта, если таковой был сделан недавно.
Часто к такому документу прикладываются фотографии, подтверждающие описание в акте приемке. Такой документ должен зафиксировать все недостатки жилья на момент сдачи его в аренду, чтобы после завершения договора аренды не возникало спорных ситуаций по вопросу нанесения ущерба состоянию жилья со стороны нанимателя.
На этом пункте обычно настаивают лица, снимающие жилье. Такая предусмотрительность позволяет защититься от непредвиденных расходов.
Акт приемки передачи должен составляться как на момент вселения, так и на момент прекращения договора аренды. Это позволяет документально зафиксировать состояние жилья и имущества на момент сдачи и момент прекращения договора аренды.
Что такое депозит по аренде жилья
При обсуждении финансовой стороны сдачи квартиры в аренду следует уделить внимание депозиту.
Обычно арендодатель требует внесения на банковский счет определенной суммы денег, которая была бы его страховкой от возможных финансовых потерь, которые могут наступить в результате аварийной ситуации в виде затопления или пожара, случившихся по вине нанимателя, длительной просрочки оплаты за проживание или иных неправомерных действий нанимателя жилья, приведших к порче имущества собственника квартиры.
Размер депозита обычно не превышает ежемесячной платы за арендуемое жилье. Наниматель должен внести его на счет до момента въезда в квартиру. Если во время проживания в съемном жилье не было никаких форсмажорных ситуаций, то сумма депозита возвращается арендодателем жильцу.
В договоре необходимо отразить общую сумму страхового депозита и время внесения ее на счет. Это позволит избежать спорных ситуаций при прекращении договора аренды.
Нужно не забыть и обговорить форму возвращения внесенной страховой суммы. Это может быть наличный, безналичный расчет, или оплата за последний месяц проживания в снимаемом жилье.