С 2018 года после внесения изменений в законодательные акты изменилась и процедура сноса ОКС. Порядок сноса объекта капитального строительства приобрел уведомительный характер и в некотором смысле стал проще.

Правовое регулирование

Основным и главным законом, регулирующим порядок сноса ОКС, является ФЗ № 190 от 2004 года, то есть Градостроительный кодекс РФ.  Из смысла статьи 1 кодекса следует, что полный или частичный снос предполагает ликвидацию объекта посредством разборки, демонтажа или разрушения, кроме разрушения под действием явлений природы или умышленных действий третьих лиц.

Согласно положениям ст. 55.30 того же закона инициатором сноса вправе выступать собственник ОКС, застройщик, а также местный орган власти. При этом снос может осуществляться как в добровольном, так и в принудительном порядке, предусматривающем судебное разбирательство. В каждом конкретном случае порядок сноса регламентируется отдельными статьями ГрК РФ:

• 31 – общий порядок сноса;
• 32 – снос неузаконенных самостроев;
• 33 – ликвидация объекта, расположенного в ЗОУИТ;
• ч. 8 ст. 55.30, отсылающая к главе 6 кодекса — ликвидация или реконструкция с последующим возведением нового ОКС.

Стоит также упомянуть о статье 222 ГК РФ, дающей понятие самовольной постройки и разъясняющей условия ее сноса.

Основания сноса

В зависимости от того, какой объект подлежит сносу, основания будут разниться. К примеру, если ликвидация осуществляется в добровольном порядке, основанием будет выступать решение его собственника или застройщика, планирующего возведение нового объекта на месте старого.

В случае принудительного сноса основанием может является решение суда, а инициатором уполномоченный орган. Таковым обычно выступает местная администрация.

Снос зданий, расположенных в пределах зон с особыми условиями, осуществляется по решению единоличного собственника или собственников всех помещений, либо по соглашению, предусматривающему возмещение убытков, а если здание попадает под определение самовольной постройки, то не иначе как по решению суда.

Причины сноса тоже неодинаковы и напрямую связаны с основанием. Принудительный снос всегда обусловлен нарушениями действующего законодательства, допущенными собственником. Причинами добровольного могут выступать необходимость реконструкции здания, саморазрушение объекта вследствие ветхости, планирование нового строительства на занятом объектом участке и другие.

Уведомление о сносе

Демонтаж ОКС производится с соблюдением обязательного уведомительного порядка. Это означает, что инициатор, прежде чем приступить к работам, обязан уведомить о предстоящем сносе орган МСУ.

Документ разрешается подать посредством личного посещения уполномоченного органа, через отделение МФЦ, почтовым отправлением, либо с использованием сервиса ЕПГУ, а направить его нужно как минимум за 7 дней до начала работ. Уведомление о планируемом сносе включает следующие сведения:

• данные заявителя (для гражданина — ФИО, адрес и реквизиты паспорта, для ЮЛ — наименование, место нахождения, реквизиты записи в ЕГРЮЛ, ИНН);
• кадастровый номер и местоположение ЗУ;
• сведения о правах на ОКС;
• информация о наличии судебного решения или решения уполномоченного органа о сносе (при наличии такового);
• почтовый или электронный адрес заявителя (для связи).

В качестве документов приложения к уведомлению приобщаются:

• материалы и результаты обследования ОКС;
• проект сноса.

Последний документ приложения не требуется в тех случаях, когда сносится:

• объект вспомогательного назначения;
• объект, не являющийся капитальным;
• жилой либо садовый дом, а также хозпостройки, расположенные в границах садового ЗУ;
• гараж, возведенный на участке, предоставленном гражданину для не связанных с деятельностью ИП целей;
• объект ИЖС.

Порядок сноса

Процедура ликвидации объекта капитального строительства подчинена строгому регламенту, который может незначительно отличаться в зависимости от того, кто занимается сносом и какой объект необходимо демонтировать. Общий алгоритм состоит из следующих этапов:

1. Разработка проекта
2. Отсоединение объекта от инженерно-технического обеспечения. На этом этапе инициатор должен обратиться в сетевую организацию с заявлением и получить условия отключения. Отключение осуществляет сама эксплуатационная организация в течение 30 дней, по завершению которого заявителю выдается соответствующий акт.
3. Направление уведомления о планируемом сносе в уполномоченный орган.
4. Выполнение работ в соответствии с проектом;
5. Направление уведомления о завершении работ в ту же инстанцию, что и уведомление о сносе. Сделать это нужно в течение 7 дней после окончания работ.
6. Обращение к кадастровому инженеру, который произведет осмотр земли и составит акт обследования.
7. Подача заявления в Росреестр для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета и прекращении в отношении него прав.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Кто вправе сносить капитальные объекты

Согласно положениям статьи 55.31 ГрК РФ таким правом наделяются:

• ИП и организации, являющиеся действующими членами СРО, которые демонтируют объекты в качестве подрядчиков. В этом случае обеспечением работ занимается главный инженер проекта;
• застройщик из числа членов СРО.

Под СРО понимается некоммерческая организация, в состав которой входят лица, осуществляющие определенный вид деятельности.

В отдельных случаях законодательство допускает проведение работ лицом, не зарегистрированным в качестве члена саморегулируемой организации. Это становится возможным:

• если подрядчик не является техзаказчиком, застройщиком либо ответственным за эксплуатацию объекта лицом;
• когда стоимость подряда менее 1 000 000 рублей;
• в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 55.31, в частности, когда объект ликвидируется без проекта.

Снос объекта должен сопровождаться обязательной подготовкой документов на каждом этапе, предусмотренных законом. В ином случае оформить процедуру и снять его с учета будет проблематично.