Практически любой доход гражданина подлежит налогообложению и доход от реализации имущества в этом списке находится не на последнем месте. Купля-продажи определенной доли в жилой недвижимости не исключение. А так как полученные при этом средства не всегда имеют значительную величину, многих интересует, нужно ли платить налог с продажи доли в квартире.

Нужно ли платить налог?

Безусловно, да. Ведь доход от продажи части имущества в силу своей незначительности не перестает быть доходом. При этом так же, как и другие виды доходов физических лиц, прибыль от продажи доли облагается НДФЛ по ставке 13 %.

В соответствии с правилами, установленными Налоговым кодексом РФ, лицо, совершившее сделку купли-продажи недвижимости, обязано по истечению отчетного периода, то есть года реализации имущества, подать в налоговые органы декларацию формы 3-НДФЛ и уплатить рассчитанную величину налога.

Можно ли не платить?

Определенные налоговые послабления позволяют гражданам освободиться от уплаты НДФЛ в случае реализации объектов недвижимости либо их частей. Речь идет о такой льготе, как период владения.

Данная преференция позволяет гражданам не подавать декларацию и не платить налог с продажи недвижимости, приобретенной с начала 2016 года и позднее, если налогоплательщик владеет собственностью не менее 3 лет.

Это минимальный период владения, который учитывается при соблюдении одного из следующих обстоятельств:

• реализация недвижимости, полученной по наследству, либо подарена членом семьи или близким родственником;
• право собственности на объект возникло в результате приватизации имущества;
• налогоплательщик приобрел недвижимость по договору пожизненной ренты.

В остальных случаях, то есть когда доля в праве приобретена по иному основанию, минимальный период владения устанавливается в 5 лет.

Важно! Если недвижимость приобретена до 2016 года, при определении необходимости уплаты налога применяется 3-хлетний срок владения имуществом без обозначенных выше ограничений.

Как рассчитывается налог?

Формула предельно простая. За основу берется величина денежных средств, вырученных от продажи имущества. Данная величина выступает налоговой базой, которая умножается на ставку налога. Последняя составляет 13 %.

При этом если гражданин реализует недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости объекта, доход от реализации приравнивается к величине кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Таким образом, сэкономить на уплате налога, у продавца вряд ли получится, так как, если объект продается по заниженной цене, то есть менее 70% кадастровой стоимости, налоговые органы производят доначисление НДФЛ.

Можно ли уменьшить сумму?

Такая возможность есть. Суть ее заключается в том, что законодательство позволяет при расчете величины налога уменьшить фактический доход гражданина, полученный им от реализации жилой недвижимости, в том числе ее части, на 1 000 000 рублей. В результате величина налоговой базы уменьшается, что ведет к снижению итоговой суммы НДФЛ.

Что касается долевой собственности, то здесь важно уточнить следующие нюансы:

1. Если налогоплательщик реализует исключительно свою часть имущества, расходы по уплате налога ложатся на него. Другим собственникам подавать декларацию не нужно, даже если они приобрели определенную выгоду от продажи доли. Налоговый вычет в данном случае предоставляется бывшему собственнику доли в полном объеме, то есть в размере 1 млн. рублей.
2. В случаях, когда квартира, оформленная в долях, продается полностью, а продавцами по договору выступают все собственники жилья, налог распределяется между бывшими совладельцами имущества пропорционально их частям. Соответственно тот гражданин, чья доля была больше, должен уплатить налог в большем объеме. Аналогичным образом распределяется и налоговый вычет. Положенный продавцам миллион рублей уменьшает налоговую базу каждого налогоплательщика пропорционально его доли в праве.

Обратите внимание! При реализации совместной собственности, как собственности, не имеющей долей, налог распределяется по договоренности совладельцев. К примеру, налог может уплатить один из продавцов.

Приведем пример. Допустим, физическое лицо продает в 2020 году долю в квартире, кадастровая стоимость которой составляет 1500000 рублей, за 1700000 рублей. Доля приобретена физическим лицом в 2018 году по договору купли-продажи. С учетом предоставляемого налогоплательщику вычета величина налога составит:

(1700000-1000000) *13%=91000 рублей.

В данном случае продавцу не позволяет основание и не достает минимального периода владения, чтобы полностью освободиться от уплаты НДФЛ, поэтому он использует фиксированный налоговый вычет с целью уменьшения итоговой величины налога.

В случае, если насчитывается налог с продажи доли детей в квартире, его уплачивают родители. Срок владения, при котором возникает обязанность по налогооблажению такой же, как и у родителей. Чаще всего она возникает в случае, если реализуется квартира, приобретенная на средства материанского капитала.

Важно! Срок владения для несоверненнолетнего своей долей начинается с момента ее выделения, а не с момента оформления квартиры его родителями.

В данном случае можно воспользоваться налоговым вычетом, размер которого до 1 мил. рублей.

Следующий способ уменьшения налога с реализации доли в жилой недвижимости доступен только совершеннолетним собственникам.

Уменьшение налога при высоких расходах

Иногда при продаже недвижимости, в частности, доли в квартире налогоплательщику выгоднее воспользоваться не фиксированным вычетом в 1 миллион рублей, а уменьшить налогооблагаемую базу на величину фактически понесенных с связи с приобретением затрат.

В данном случае под такими затратами подразумеваются исключительно расходы на приобретение жилья, в том числе:

• услуги риелтора;
• проценты по ипотеке;
• иные расходы, связанные непосредственно с приобретением недвижимости.

Обратите внимание! Дополнительные затраты, связанные с приобретением жилья, например, расходы на страхование, не могут быть включены в перечень фактических затрат. Кроме того, для получения подобного вычета налогоплательщик должен документально подтвердить расходы посредством предоставления кассовых чеков, банковских выписок, договора купли-продажи и иных документов.

Приведем пример.

В 2019 году гражданин купил долю в квартире за 1300000 рублей, а в следующем году продал ее за 1700000 рублей. Таким образом, реальная прибыль налогоплательщика составила 400000 рублей. Рассчитаем налог при использовании различных видов вычетов.

Если гражданин будет использовать фиксированный вычет, размер НДФЛ составит: (1700000-1000000) * 13 % =91000 рублей.

При использовании вычета в размере фактических затрат, налог будет иметь следующую величину:

(1700000-1300000) * 13 %=52000 рублей.

 Нужно ли платить налог, если выручка незначительна?

В данном случае многое будет зависеть от суммы вырученных средств и добросовестности налогоплательщика. Так, например, гражданин может продать в течение года несколько объектов недвижимого имущества и при этом не уплатить ни копейки налогов. Это становится возможным, если предоставляемый физическому лицу вычет превышает величину налоговой базы.

При реализации нескольких объектов налоговый вычет предоставляется по совокупности вырученных от их продажи средств, а не отдельно по каждому объекту.

Важно! Даже если гражданину не нужно платить налог, за ним сохраняется обязанность подать декларацию о доходах в следующем за отчетным году.

Нюансы декларирования доходов

Декларации подается в налоговый орган по месту, где налогоплательщик поставлен на учет, в год, следующий за годом продажи недвижимости. При этом форма 3-НДФЛ должна поступить в налоговую службу не позднее 30 апреля, а сам налог уплачен не позднее 15 июля.

Следующий момент касается способа исчисления периода владения имуществом. Если налоговое законодательство устанавливает минимальные сроки в 3 и 5 лет, то под этими периодами следует понимать 36 и 60 полных календарных месяцев. Соответственно, если до минимального периода владения собственнику недостает хотя бы месяца, он лишается права освобождения от уплаты НДФЛ.

И последнее правило, касающееся владельцев долей в квартире, гласит: если гражданин последовательно приобрел несколько частей в общем праве, срок владения имуществом исчисляется с даты приобретения первой доли, а не каждой части отдельно.