Отчуждение земли – процесс, требующий от участников правоотношений строго соблюдения установленных законом правил. В каждом конкретном случае порядок отчуждения земельного участка в 2024 году будет иметь отличительные особенности. А учитывая частую корректировку отдельных законодательных актов, эта тема с каждым годом становится актуальней.

Понятие и особенности процедуры

Понятие отчуждения земли в общем понимании предполагает переход прав на объект недвижимости к другому участнику сделки, в качестве которого может выступать гражданин либо юридическое лицо. Переход прав осуществляется на основании различных видов сделок как возмездного, так и безвозмездного характера. В первом случае бывший владелец земли приобретает взамен утраченного имущества какие-либо материальные блага, в том числе в денежном выражении, во втором безвозмездно в добровольном порядке отказывается от своих прав в пользу иного лица.

Стоит отметить, что изъятие земли для нужд государства или муниципалитета не противоречит основным принципам отчуждения. Так же, как и при совершении любой двусторонней сделки, собственник, участок которого подлежит изъятию, получает взамен денежное вознаграждение, а в отдельных случаях другой земельный надел, по характеристикам не уступающий первоначальному.

Отдельного внимания заслуживает принудительное отчуждение, в результате которого собственник лишается прав на объект вопреки своему желанию и без возмещения затрат. При этом лишение прав на недвижимость в данном случае осуществляется не иначе как по решению суда.

Порядок передачи объекта недвижимости другому собственнику регламентируется ФЗ № 136 от 2001 года (Земельный кодекс РФ) или ФЗ № 51 от 1994 года (Гражданский кодекс РФ).

Добровольное отчуждение земельного участка

Осуществляется по правилам гражданского законодательства в соответствии со статьями ГК РФ, объясняющими суть и содержание сделок с объектами недвижимости. В частности, ст. 454 поясняет смысл сделки купли-продажи, ст. 572 сделки дарения, ст. 567 договора мены. Помимо этого, участок может выступать предметом договора постоянной или пожизненной ренты. К разновидности добровольных сделок можно отнести и наследование по завещанию. Последнее представляет собой одностороннюю сделку, согласно которой все права на имущество переходят к назначенному преемнику после смерти его законного владельца.

Главой VII.1 ЗК РФ регулируется порядок изъятия земель на возмездной основе для муниципальных либо государственных нужд.

Принудительное отчуждение земельного участка

Регламентируется различными нормами гражданского и земельного законодательства, а именно статьями:

• 242 ГК РФ, предусматривающей реквизицию объекта с выплатой его стоимости;
• 243 ГК РФ, допускающей конфискацию имущества по решению суда (как наказание за совершенное преступление или правонарушение);
• 282 ГК РФ, санкционирующей изъятие ЗУ в соответствии с решением суда в случае отсутствия соглашения об изъятии, в том числе по причине несогласия собственника;
• 348 ГК РФ, предусматривающей основания, по которым разрешается обращать взыскание на заложенное имущество, в том числе на участки земли, и ст. 78 ФЗ № 229 от 2007 года, регламентирующей порядок обращения взыскания при наличии исполнительного документа;
• 1 ЗК РФ, регулирующей порядок изъятия по причине неиспользования по целевому назначению или в связи с нарушением требований законодательства.

Основания отчуждения земельного участка

Разняться в зависимости от вида сделки, то есть цели, преследуемой сторонами. Соответственно типичная правовая цель, обличенная в форму письменного соглашения, и будет выступать основанием.

Так, при добровольной передаче участка в собственность другого лица, применяются следующие основания:

• при реализации участка – договор купли-продажи;
• при безвозмездной передаче – дарственная;
• при передаче в одностороннем порядке – свидетельство о праве на наследство (если наследуется в силу закона или на основании завещания);
• при возмездной передаче – договор постоянной или пожизненной ренты;
• в случае возмездного изъятия участка для нужд государства или муниципального образования – соглашение об изъятии.

Основанием для принудительного отчуждения может служить:

• вступившее в силу решение судебной инстанции;
• приговор суда;
• выданный на основании судебного акта исполнительный документ.

Важно также обратить внимание на условия, при соблюдении которых сделка считается состоявшейся, а принудительное отчуждение законным. Если речь идет о возмездной сделке, сторона, лишающаяся прав на объект, должна получить взамен денежное вознаграждение либо соразмерную стоимости земли денежную компенсацию.

Принудительное напротив, либо исключает возможность получения каких-либо средств, либо предусматривает выплату неполной суммы. Так, например, изымаются участки, используемые в нарушение установленных правил землепользования. По закону после реализации недвижимости на публичных торгах, бывший собственник получает вырученные средства за минусом расходов, связанных с проведением торгов, а также кадастровых и оценочных работ.

Этапы процедуры отчуждения

Так как земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества, их отчуждение предусматривает обязательное письменную фиксацию сделки и последующее внесение сведений в ЕГРН. В этой связи стандартный порядок действий при изъятии земли будет включать следующие этапы:

1. Заключение сделки посредством оформления соответствующего вида договора или соглашения. Последний, помимо указания на предмет, должен включать существенные условия, при соблюдении которых сделка считается совершенной.
2. Обращение сторон в Росреестр с целью регистрации перехода прав на объект недвижимости. На этом этапе подается заявление установленного образца, а также документы в отношении ЗУ, в том числе документ, являющийся основанием перехода прав.
3. Получение документа, подтверждающего совершение регистрационных действий (выписка из ЕГРН).

В случае принудительного изъятия первоначальным этапом будет вынесение решения уполномоченного органа или решения суда.

Договор отчуждения земельного участка

В каждом конкретном случае договор отличается по содержанию. Тем не менее, общие для каждого вида договора положения будут включать сведения:

• о сторонах сделки (данные физических или юридических лиц);
• об объекте договора (земельном участке с описанием его характеристик и указанием информации об основании возникновения прав);
• о предмете договора (содержании сделки, в результате которой права на объект переходят к другому лицу);
• об условиях совершения сделки (то, без чего сделка будет считаться недействительной);
• о сроке действия договора, правах, обязанностях и ответственности сторон.

Важно! Если сделка возмездная, в договоре должны быть прописаны порядок, величина и сроки оплаты.

Отчуждение земельного участка на праве собственности

Факт нахождения объекта в частной собственности допускает как добровольное, так и принудительное отчуждение, основанием которого может стать одно из перечисленных выше.

При совершении рассматриваемой процедуры в отношении земли, находящейся в совместном владении нескольких лиц, требует согласия всех собственников, а если собственник состоит в официальном браке, то согласие его супруга.

Неисполнение обязательств собственником, передавшим в залог долю в праве, может повлечь последствия в виде обращения взыскания. Однако, кредитор не вправе требовать обратить взыскание на доли других собственников. При этом в случае реализации доли, преимущественным правом покупки наделяются совладельцы земли.

Отчуждение муниципального земельного участка

Согласно ЗК РФ, отчуждение муниципальных и государственных земель осуществляется посредством:

• продажи на торгах, которые проводятся в форме аукциона;
• продажи без аукциона в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Исходной величиной при определении цены реализуемого участка выступает, как правило, его кадастровая стоимость.

Помимо продажи, закон предусматривает возможность возмездной и безвозмездной передачи земли в пользование юридических лиц и граждан. По закону передаваемый участок может находиться:

• в краткосрочной или долгосрочной аренде, в том числе с правом последующего выкупа;
• в бессрочном постоянном пользовании. Сейчас такое основание не используется, но лица, получившие земли до введения в действие ЗК РФ, сохраняют данное им право;
• в пожизненном наследуемом владении с ограничением права распоряжения участком. Это означает, что землепользователь может передать участок по наследству, но не вправе его приватизировать, продать, подарить или обменять.

Отчуждение доли участка

В рамках гражданских правоотношений рассматриваемая процедура осуществляется одним из разрешенных законом способов:

• после фактического выдела доли при соблюдении требования относительно минимального размера участка и возможности выдела в принципе;
• посредством отчуждения доли в праве с соблюдением преимущественного права ее приобретения другими собственниками земли.

Для беспрепятственного распоряжения долей в праве, в том числе отчуждения, законодатель рекомендует выделить причитающуюся часть в натуральном виде, после чего вновь образованный в результате межевания участок оформить в индивидуальную собственность.