Рынок недвижимости в нашей стране ни отделим от рынка банковских услуг по предоставлению ипотечного кредитования. С одной стороны, для многих семей ипотека – это единственный вариант купить собственную квартиру. С другой, учитывая значительный уровень нестабильности экономических показателей, приобретение недвижимости в ипотеку – это известный риск. И здесь может возникнуть вопрос, в каких случаях банк может забрать квартиру в ипотеке. Ведь на протяжении длительного времени происходит погашение задолженности перед кредитором, что является серьезной долговой нагрузкой на рядового гражданина со средними показателями зарплаты.
Что такое ипотека?
Согласно нормативным документам Российской Федерации, ипотека – это специфический способ обеспечения прав кредитора, когда в качестве залогового источника такого права выступает объект недвижимого имущества (квартира, дом, комната, земля).
Существует два основных вида ипотечного кредитования:
- Кредит на покупку объекта недвижимости первичного и вторичного рынка.
- Кредит под имеющийся в собственности объект потребительского свойства.
То есть, в первом случае кредит имеет четкую целевую направленность. Заемщик сами финансовые средства на руки не получает. Банк направляет оговоренную сумму на счет продавца. Во втором – потребительский кредит, когда заемщик под залог уже имеющейся квартиры получает в распоряжение денежные средства.
При нарушении условий договора (а на практике это происходит нередко) применяются санкционные правовые нормы, направленные на взыскание объекта залога с целью погашения ипотечной задолженности. Квартира может быть реализована через службу судебных приставов.
Обязанности собственника ипотечной квартиры
Покупатель недвижимости по ипотеке становится полноправным собственником объекта. Однако собственность имеет некоторое ущемление. Все основные права и обязанности закреплены договором ипотечного кредитования гражданина.
Собственность как таковая состоит из триединства правомочий, которые включают в себя:
- право владеть;
- право пользоваться;
- право распоряжаться.
Одновременно с договором ипотеки оформляется залоговый документ на объект недвижимости на или под который берутся заемщиком финансовые активы. Ограничение касается права распоряжаться собственностью по собственному усмотрению.
Так, при необходимости реализовать объект или сдать его в аренду требуется получать согласие залогодержателя, которым в данном случае выступает кредитор.
Также, собственник теряет возможность без предварительного согласия банка делать перепланировку и переводить фонд из жилого помещения в нежилое. И то и другое действие может негативно отразиться на стоимости объекта. Финансовые интересы кредитора пострадают.
Остальные обязанности собственника установлены жилищным законодательством и включают в себя обязанности содержания объекта недвижимости, использование его строго в соответствии с первоначальным назначением.
Законодательная база
Основными документами, регулирующими ипотечные отношения в нашей стране являются:
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
- Гражданский кодекс РФ (части один и два).
- Гражданский процессуальный кодекс РФ.
- Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ.
Нормативная база дополняется перечнем подзаконных документов, которые включают:
- Постановления Правительства.
- Постановления Пленума ВС РФ.
- Нормативные акты смежных ведомств.
Эти документы направлены на устранение неясностей, уточнение и детализацию норм федерального законодательства. То есть, создают механизм реализации нормативного акта верховного законодателя (Парламента).
Последствия нарушения обязательств заемщика по договору ипотеки
Эти последствия четко определены в тексте договора и Федеральной нормативной базы. Если заемщик нарушил обязанность по погашению кредитной задолженности, финансовая организация имеет право подать иск в суд в отношении должника.
В просительной части документа приводится не только требование о взыскании с последнего оставшейся не выплаченной денежной суммы, но и обратить взыскание на заложенную квартиру.
Обязательное правило досудебного урегулирования спора на практике оказывается формально исполняемым кредитором. Направляется требование о досрочном погашении всей задолженности в течение установленного требованием срока (обычно 30 дней). После этого, документы рассматриваются судом либо по общему правилу (район нахождения имущества), либо по месту, установленному договором (более частый по статистике случай).
Важно! В случае грубого нарушения ипотечного договора должником, залоговая квартира часто выставляется на торги.
Основания для законного требования банка по изъятию квартиры у должника
Единственный законный случай требования реализации объекта залога с открытых торгов – невыполнение заемщиком своих обязанностей по выплате задолженности в соответствии с оговоренным графиком погашения задолженности аннуитетными платежами (то есть в установленный отрезок времени).
Единственное жилье
Ст. 446 ГПК РФ четко устанавливает перечень имущества, который не подлежит взысканию с должника. Единственное жилье также входит в этот перечень.
Важно! Многие должники, чьи действия противоречат договору с банком, надеются на эту правовую норму. Однако в случае ипотечного кредитования она норма не работает.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ 29 мая 2012 года вынесла определение, согласно которому принадлежность объекта ипотеки к статусу единственного жилья не может считаться препятствием для ее реализации на открытых торгах. При этом нет оговорки относительно целевой направленности ипотеки, наличия договора залога.
Есть только одна существенная оговорка. При наличии ипотечного обременения банки стараются применить все возможные методы разрешения спора во внесудебном порядке:
- Ипотечные каникулы.
- Реструктуризация задолженности.
Материнский капитал
Закон допускает использовать для погашения части ипотечной задолженности такую меру господдержки. Здесь важно соблюсти ряд процессуальных бюрократических действий, которые потребуют и денежных вложений (например, расходы на нотариуса), времени (до 90 суток происходит рассмотрение заявки на реализацию сертификата).
Банкротство должника
Банкротство не распространяется на ипотечные обязательства. В случае признания должника несостоятельным в финансовых вопросах, это никак не повлияет на правовой статус должника по ипотеке.
Таким образом, должник обязан продолжать исполнение оплаты кредита. В противном случае, квартира может быть реализовано через судебные органы
Реализация квартиры с торгов
В случае удовлетворения исковых требований судом, в решении определяется начальная стоимость для торгов. Исходя из обстоятельств дела, заемщику может быть предоставлена отсрочка на год. По окончанию этого срока, возросшие долговые обязательства покрываются за счет того же имущества. Торги проводит ФССП по месту нахождения объекта залога.
Организатор размещает соответствующую информацию в периодических информационных изданиях не раньше, чем за 30 дней до начала. Информация о результатах торгов размещается не позднее чем через 10 дней после окончания всей процедуры.
Участники должны подать документацию об участии в торгах и дать задаток в размере не менее пяти процентов от стоимости, заявленной изначально. Предмет залога передается лицу, которое предложит самую высокую цену и течение пяти дней полностью вносит остаток суммы. В противном случае торги признаются несостоявшимися.
В зависимости от исхода торгов распределение вырученных денежных средств происходит в соответствии с нормами действующего законодательства. Если вырученных средств оказалось достаточно для погашения задолженности все излишки достаются должнику. В случае недостаточности, кредитор имеет право на дальнейшее обращение взыскания на материальные активы должника.
Выход из ситуации
Правовые ситуации могут иметь строго индивидуальные особенности в рамках правового поля. В первую очередь, требуется здраво оценить возможность погашения задолженности перед банком и возвращение в график платежей без дополнительных санкций. Во-вторых, получить консультацию специалиста – юриста по спорам с кредитными организациями.
