Можно ли расприватизировать квартиру в аварийном доме

В последние годы тема расприватизации жилья набирает обороты, причем большей популярностью пользуется у собственников жилых помещений в ветхих и аварийных домах. Расселение таких помещений происходит медленно. Возможность проживать в аварийной квартире есть не всегда, а оплата коммунальных услуг и налоговых платежей должны проводиться в срок. Поэтому у собственников возникает вопрос, можно ли и как расприватизировать квартиру в аварийном доме. Законом предусмотрены два способа, позволяющие провести такую процедуру, каждый имеет свои особенности и последствия.

Достоинства и недостатки расприватизации

Одна из главных причин, побуждающих граждан отказаться от прав на жилье заключается в желании сэкономить. Так, собственник в отличие от нанимателя вынужден оплачивать не только коммунальные платежи, но и взносы на капремонт, а также имущественный налог.

Надо сказать, что для жителей отдельных регионов такая финансовая нагрузка становится непосильной ношей. Более того, если дом находится в плачевном состоянии и ждет очереди на расселение, платить взносы на капремонт просто смешно.

Второй немаловажный нюанс касается перспектив собственников и нанимателей. В соответствии с положениями ст. 89 ЖК РФ лица, пользующиеся помещениями по договорам социального найма в случае расселения имеют право на получение благоустроенного равнозначного предыдущему жилья.

Владельцы аварийных квартир по условиям ст. 32 ЖК РФ могут претендовать на получение компенсации, на средства которой далеко не всегда можно приобрести равнозначную жилплощадь.

Можно долго спорить об актуальности расприватизации, но исходить следует из целесообразности процедуры в каждом конкретном случае, в частности из того, намеревается ли собственник в будущем воспользоваться правом на приватизацию жилья.

Виды расприватизации

Законодателем не регламентировано прямое понятие расприватизации, но такая возможность установлена ст. 20 ФЗ от 2004 года № 189.

Исходя из личных потребностей, владелец может отказаться от права собственности на квартиру в пользу муниципалитета.

Последний обязан принять передаваемое помещение, а с бывшим владельцем заключить договор социального найма. По завершению процедуры бывший инициатор теряет право на распоряжение жилплощадью, но в качестве нанимателя может пользоваться квартирой.

Существует два законных способа возврата в исходное состояние квартиры из аварийного дома: реприватизация и деприватизация.

Деприватизация представляет собой процедуру добровольного отказа от прав собственника в пользу государства, обычно муниципального образования, в ведении которого находится дом. В данном случае договор о приватизации расторгается по соглашению сторон в порядке гл. 29 ГК РФ.

Важно! После деприватизации бывшие собственники жилья, за исключением несовершеннолетних граждан, утрачивают право на бесплатную приватизацию в будущем.

Реприватизация — процедура по сути аналогичная предыдущей с той разницей, что реализуется она в порядке судопроизводства при наличии признаков недействительности сделки. К этому способу прибегают в тех случаях, когда муниципалитет отказывается расторгнуть договор на добровольных началах. При обращении в суд инициатор должен ссылаться на одно из оснований, предусмотренных п. 2 гл. 9 ГК РФ.

Важно! Главным отличием этого процедуры будет возможность сохранить право на приватизацию после прекращения действия сделки.

Как провести деприватизацию жилья в аварийном доме

Порядок реализации процедуры носит заявительный характер, осуществляется исключительно на добровольных началах, а инициаторами выступают все собственники. Алгоритм представляет собой последовательность следующих действий:

1. Обсуждение вопроса со всеми владельцами жилого помещения, дабы убедиться, что никто из них не против.
2. Оформление у нотариуса письменного согласия каждого долевого собственника. Параллельно можно оформить нотариальную доверенность на того, кто будет заниматься деприватизацией.
3. Подача заявления и необходимых документов в уполномоченный орган, занимающийся решением жилищных вопросов (лично или через МФЦ).
4. Явка в МФЦ или уполномоченный орган для подписания договора передачи жилья в собственность властей.
5. Регистрация договора деприватизации в органах Росреестра (осуществляется без участия собственников).
6. Заключение договора соцнайма с бывшими собственниками квартиры.

Кроме заявления, инициатор процедуры должен приобщить пакет документов, включающий:

• копии паспортов всех собственников (свидетельств о рождении, если среди собственников есть малолетние дети);
• правоустанавливающий документ (договор о приватизации);
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности (если процедура была проведена до 2016 года);
• общая выписка из Росреестра недвижимости, подтверждающая факт отсутствия обременений, например, ареста или залога;
• выписка из домовой книги;
• справка из расчетного центра об отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги;
• технический план на жилое помещение.

Дополнительно могут потребоваться:

• нотариальные согласия собственников;
• заверенная нотариусом доверенность на представителя и документ, удостоверяющий его личность;
• справка из ФНС, подтверждающий факт отсутствия налоговой задолженности;
• разрешение органов опеки, если в числе собственников есть дети.

Важно! Перед обращением полный перечень необходимых документов лучше уточнить в МФЦ. Он зависит от конкретной ситуации и требований местного законодательства.

Сама процедура отказа от прав собственности на квартиру в аварийном доме бесплатна. Но инициатор должен учитывать иные расходы, необходимые на ее проведение. В частности: нотариальное согласие всех собственников жилплощади, новый технический паспорт (в случае перепланировки), выписка из ЕГРН, доверенность представителя (если он участвует в проведении процедуры).

Реприватизация аварийного жилья сегодня

Расприватизация в суде — крайняя, а иногда вынужденная мера, прибегать к которой следует только при наличии веских оснований. Процедура основана на признании сделки недействительной. Причиной удовлетворения иска может быть:

1. Заключение договора с нарушением требований законодательства. Если говорить об аварийном жилье, то приватизация такового уже является нарушением в силу ст. 4 закона о приватизации жилфонда № 1541-1 от 1991 года.
2. Совершенная сделка является притворной, то есть заключенной для сокрытия другой сделки либо мнимой, заключенной без цели создать правовые последствия.
3. Договор нарушает права ребенка или недееспособного лица на приватизацию, например, если таковые не приняли в ней участие.
4. Орган, заключивший договор, не уполномочен на совершение подобных сделок.
5. Гражданин принял участие в приватизации под влиянием физического или психологического насилия либо вследствие заблуждения.
6. Договор заключен без согласия других членов семьи, имеющих право на участие в приватизации.

При наличии одного из предусмотренных законом оснований, обратиться с исковым заявлением о принудительной деприватизации жилья вправе лица, чьи права были нарушены, их законные представители или уполномоченный орган. К примеру, от имени недееспособного лица может обратиться официально назначенный опекун, а в интересах несовершеннолетних родители или орган опеки.

Порядок действий в данном случае будет включать следующие этапы:

1. Обращение в муниципалитет с заявлением о деприватизации. Если в ответ на обращение поступит отказ, можно переходить к следующему этапу.
2. Составление искового заявления.
3. Сбор документов и уплата госпошлины (300 рублей).
4. Направление экземпляра иска и приложения ответчику.
5. Подача заявления в районный или городской суд по месту, где находится имущество.
6. Участие в разбирательстве.
7. Получение вступившего в силу решения суда (через месяц после принятия в окончательной форме).
8. Переоформление права собственности в Росреестре (осуществляется на основании решения, направленного судом).
9. Заключение договора соцнайма.

В зависимости от обстоятельств приватизации ответчиком по делу могут выступать разные лица.

Так, например, если квартира приватизирована без согласия одного из собственников, отвечать должен гражданин, занимавшийся оформлением права собственности на жилье. В тех же случаях, когда договор заключен с нарушением закона, ответчиком по делу будет муниципалитет.

Помимо госпошлины, инициатор должен учитывать следующие расходы: выписка из ЕГРН, доверенность на ведение дела представителем, услуги юриста (при необходимости).

Условия расприватизации жилья

Для запуска процедуры деприватизации необходимо, чтобы:

• жилье являлось единственным местом постоянного проживания;
• отсутствовали зарегистрированные в отношении объекта недвижимости обременения или ограничения;
• собственники не производили после приватизации перепланировку жилого помещения и не вселяли на площадь сторонних лиц;
• все законные владельцы жилья были согласны на деприватизацию (только при наличии нотариальной формы согласия);
• орган опеки одобрил данное решение, если среди собственников есть несовершеннолетние лица;
• с момента приватизации состав собственников был неизменным (никто не умирал и не выбывал из квартиры);
• отсутствовала задолженность по коммунальным платежам и налогу.

Важно! Нельзя инициировать расприватизацию в отношении квартиры, полученную в дар или в наследство, а также приобретенную по договору купли-продажи или мены.

Эта процедура реализуется исключительно через судебную инстанцию и только при наличии одного из описанных выше оснований.

В какие инстанции обращаться

В зависимости от способа расприватизации заявление можно подать:

1. В жилищный отдел при местной администрации, а в столице в ДГИ (Департамент городского имущества).
2. В один из вышеназванных органов через посредника, в качестве которого выступает МФЦ.
3. В федеральный суд по месту, где находится аварийная квартира.

В первых двух случаях подается заявление о деприватизации жилья, в последнем иск о принудительной расприватизации квартиры (реприватизации).

Заключение

В завершение темы важно акцентировать внимание на том, что расторжение договора приватизации в добровольном порядке выгоднее и быстрее. В суд следует обращаться только в исключительных случаях, когда обстоятельства приватизации указывают на недействительность сделки, а муниципалитет упорно игнорирует очевидные факты. Юристы настоятельно рекомендуют перед обращением с иском попытаться урегулировать вопрос мирным путем. Это займет меньше времени и средств, чем длительное решение вопроса через суд.