Порядок снятия объекта недвижимости с кадастрового учета

Снятие объекта недвижимости с кадастрового учета может быть обусловлено исключительно вескими причинами. Сложно представить, чтобы вполне пригодный для использования объект пошел под снос только ради избавления от налоговой нагрузки. Но и легальным способом оформить новое здание, возведенное на месте старого, не получится. Поэтому собственникам объектов, не пригодных для эксплуатации, стоит разобраться в процедуре исключения их из кадастра недвижимости.

Правовые аспекты

Основополагающим законом для рассматриваемой процедуры является ФЗ № 218. Из его смысла следует, что объект недвижимости, внесенный в кадастр, формально продолжает существовать вплоть до снятия с учета независимо от того, в каком состоянии он находится и можно ли его эксплуатировать.

Второй, применяемый в таких случаях, закон очерчивает круг оснований, при наличии которых допускается прекращение существования ОКС (объекта капитального строительства), а также регламентирует порядок его сноса. Речь идет о Градостроительном кодексе РФ.

Правила и основания

Бесспорное основание исключения записи из кадастра и аннулирования прав является прекращение существования объекта. Причинами тому могут быть саморазрушение ввиду ветхости постройки, пожар, уничтоживший большую часть площади и другие. В данном случае важна не причина, а текущее состояние, не позволяющее использовать недвижимость в будущем.

Другие основания для снятия:

• вступившее в силу решение суда, предписывающее снять объект с учета;
• раздел недвижимости на части, в результате которого первоначально зарегистрированное здание снимается с учета, а вместо него на учет ставятся вновь образованные объекты.

Правила снятия с учета могут несколько отличаться в зависимости от того, что представляет собой неугодный собственнику объект.

Так, например, если владелец намерен избавиться от постройки полностью, а также прекратить в отношении нее право собственности, ему придется задуматься о сносе.

В таком случае первоначально подается уведомление в орган местного самоуправления, далее осуществляется разборка здания, после чего собственник повторно информирует о завершении работ. Заключительный этап будет соответствовать общему алгоритму.

Правила ГрК РФ обязывают собственника подготовить проект, по которому будет осуществляться организация работ по сносу, если объект относится к категории нежилых капитальных зданий или сооружений.

Что касается физических лиц, последние вправе организовать снос принадлежащих им объектов без подготовки соответствующего проекта, если это:

• гараж;
• индивидуальный жилой дом;
• сооружение или строение вспомогательного назначения;
• некапитальная постройка.

Куда обращаться

В зависимости от того, какие действия намерен осуществить собственник, уполномоченным органом, в который следует обращаться, будет:

1. Росреестр. В эту инстанцию подается заявление о снятии прекратившего существование объекта с учета и об аннулировании в отношении него прав.
2. Орган местного самоуправления (соответствующий отдел при администрации). Сюда обращаются лица, которые прежде, чем снять объект с учета, намерены произвести его снос.

Порядок снятия с учета

Рассмотрим два алгоритма, первый из которых будет общим, второй связан с необходимостью сноса объекта недвижимости. Общий порядок снятия с учета:

1. Обратиться к кадастровому инженеру, который произведет осмотр места расположения полностью или частично разрушенного объекта и по результатам составит акт.
2. Подготовить пакет документов согласно утвержденному перечню.
3. Подать заявление и пакет документов доступным для себя способом.
4. Дождаться решения и получить выписку из ЕГРН, содержащую сведения о снятии объекта с учета и прекращении права собственности.

Когда процедуре снятия с учета предшествует процесс сноса ненужной постройки, вышеописанному алгоритму предшествует следующий порядок:

1. Подготовка проекта организации работ по сносу (если требуется).
2. Отключение объекта недвижимости от сетей инженерно-технического обеспечения.
3. Подача в уполномоченный орган уведомления о планируемом сносе (документ нужно подать минимум за 7 дней до начала работ).
4. Получение разрешения в форме уведомления.;
5. Снос.
6. Повторное направление уведомления в орган местного самоуправления, информирующее о завершении работ (подается в течение 7 дней после сноса).

После завершения всех этих этапов, можно переходить к процедуре снятия объекта с учета согласно общему алгоритму.

Обратите внимание! Государственная услуга, связанная со снятием недвижимости с кадастрового чета и прекращением прав, оказывается безвозмездно. Услуги кадастрового инженера оплачиваются отдельно. Их стоимость может варьироваться в зависимости от места проведения работ.

Заявление

Заявление имеет утвержденную Приказом Минэконоразвития России форму. Данная форма заполняется и передается в Росреестр в случаях, когда необходимо осуществить определенные действия с недвижимостью, в том числе снять объект с кадастрового учета и прекратить в отношении него права.

Документ (приложение № 1 к Приказу № 920 от 2015 г.) находится в открытом доступе и включает сведения следующего содержания:

• наименование уполномоченного органа;
• прошение осуществить то или иное действие (в данном случае кадастровый учет и регистрацию прав);
• сведения об объекте недвижимости;
• уточнения относительно необходимых действий (снятие с учета и прекращение права);
• данные правообладателя;
• сведения о доверенном лице (при наличии такового);
• способ подачи заявления и получения документов;
• приложение;
• личная подпись.

Подать заявление можно лично или через представляющее интересы собственника доверенное лицо. Из способов подачи актуальны следующие:

• направление документов почтой;
• подача заявления через отделение МФЦ;
• удаленно, через сайт ведомства (при наличии ЭЦП).

Пакет документов

Приложение заявления должно состоять из следующих документов:

1. Личный паспорт заявителя (собственника или доверенного лица).
2. Нотариальная доверенность (если в роли заявителя выступает представитель собственника).
3. Акт обследования объекта, подготовленный кадастровым инженером.
4. Решение суда с отметкой о вступлении в силу (если снятие осуществляется на основании судебного акта).
5. Правоустанавливающий документ, если в кадастре отсутствуют сведения о правообладателе (если права возникли до 01.01.1998 г.).

Акт обследования

Данный документ представляет собой результат обследования недвижимости на местности, осуществленный с учетом сведений из ЕГРН, содержащий сведения о прекращении существования здания или сооружения с связи с его гибелью либо уничтожением.

Акт обследования для снятия с кадастрового учета объекта недвижимости составляется преимущественно в электронном виде и подписывается УКЭЦП кадастрового инженера. По желанию заказчика он оформляется и на бумажном носителе.

Снятие с учета частного дома

Снятие дома с кадастрового учета полностью соответствует общему порядку. При этом обращению в Росреестр может предшествовать снос непригодного для использования объекта. Из заслуживающих внимания нюансов, необходимо отметить следующие:

1. Если вместе с домом с учета снимается земельный участок, потребуется межевой план. Составлением данного документа занимаются кадастровые инженеры из числа действующих членов СРО. Поэтому при отсутствии плана собственник может одновременно заказать комплекс работ, связанных с межеванием и обследованием капитального здания, подлежащего снятию с учета.
2. При наличии у дома нескольких собственников, заявление подается от имени каждого правообладателя либо тем из них, на которого оформлена доверенность.

Сроки рассмотрения и результат

Согласно действующему регламенту, регистрация прекращения прав и исключение объекта из кадастра осуществляется в течение 10 дней от даты поступления заявления в уполномоченный орган. Продолжительность данного периода увеличивается при подаче документов через посредническую организацию, в лице которой выступает МФЦ.

По результатам рассмотрения пакета документов при отсутствии нарушений Росреестр принимает положительное решение, которое оформляется в форме выписки из ЕГРН.

Отказ в снятии

В число возможных причин отказа в осуществлении запрошенных действий можно включить следующие:

1. Подача заявления ненадлежащим лицом или заявителем, не имеющим право на обращение (например, несобственником или гражданином без доверенности).
2. Предоставление заявителем неполного пакета документов либо предоставление заявления без приложения.
3. Несоответствие представленных документов требованиям закона (от составления акта обследования лицом, не имевшим на это законного права, до оформления документов неподобающим образом).

В ряде случаев уполномоченный орган практикует процедуру приостановления регистрационных действий, что применимо, когда причина отказа является устранимой. Так, например, заявитель может донести недостающий документ и тем самым инициировать возобновление приостановленного процесса.

Обжалование действий уполномоченного органа в части отказа снять объект с учета и прекратить в отношении него права уместен лишь тогда, когда собственником соблюдены все требования законодательства, а госрегистратор не привел в обоснование отказа убедительной причины.