При покупке квартиры через ипотеку многие банки требуют оформление закладной. Для среднестатистического россиянина понятие этого документа неразрывно связано именно с ипотечным кредитованием. Поскольку в этой сфере документ пользуется наибольшей популярностью, хотя применяется и в области гражданских правоотношений. Поэтому тем, кто собирается оформлять ипотеку на покупку собственной жилплощади или находится в процессе заключения сделки важно знать, что такое закладная на квартиру, как ее можно оформить и зачем она банку.
Что такое закладная
Понятие этого документа и его главные особенности регламентированы ста. 13 ФЗ № 102 от 1998 года. Законодатель толкует его как ценную бумагу, удостоверяющую права ее держателя на получение исполнения по долговым обязательствам и залога на обремененное ипотекой имущество.
Если говорить простыми словами, то закладная представляет собой документ, удостоверяющий права залогодержателя в отношении предмета залога, переданного ему взамен денежных средств.
В сфере ипотечного кредитования предметом залога, как правило, выступает приобретаемое жилье. В рамках отдельных программ в залог может передаваться и собственная недвижимость заемщиков, в том числе помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности.
Требования к оформлению закладной
Составляется документ залогодателем, который одновременно может являться должником. В тех же случаях, когда должник и залогодатель — разные лица, закладную подписывают оба.
Содержание
Законодательство не предусматривает единой формы закладной, но обязывает к тому, чтобы документ содержал следующие сведения:
- название документа. Обязательное требование – включение слова «закладная»;
- данные залогодателя (непосредственно собственника имущества). Здесь необходимо указать ФИО, реквизиты удостоверяющего личность документа, СНИЛС, а если залогодатель — юридическое лицо, то наименование, местонахождение, ОГРН, ИНН;
- данные первоначального владельца закладной (указывается полное наименование кредитора, место его нахождения, ИНН и ОГРН);
- наименование кредитного договора и основных реквизитов (даты и места составления);
- данные должника, если последний не является залогодателем (ФИО, СНИЛС, реквизиты паспорта);
- размер займа и процентов;
- период уплаты, а если возврат средств будет осуществляться частями, то план погашения долга;
- описание предмета залога (вид недвижимости, кадастровый номер, адрес, площадь и другие значимые характеристики);
- рыночную стоимость объекта;
- наименование права, на основании которого залогодатель владеет имуществом с указанием зарегистрировавшего его органа, а также номера и даты госрегистрации;
- сведения о наличии (отсутствии) обременений, наложенных на залоговую собственность;
- личная подпись залогодателя и отдельно подпись должника, если он не является залогодателем;
- информацию о госрегистрации ипотеки с указанием органа, даты и номера;
- дату выдачи закладной залогодержателю и ее владельцу, если первоначальный документ был аннулирован и оформлен новый.
Приложение
Вместе с основным подтверждающим право залогодержателя документом, собираются дополнительные бумаги, перечень которых определяет кредитор. Обычно в качестве приложения заемщик предоставляет:
- паспорт;
- оценочный отчет;
- документ, подтверждающий права на закладываемую недвижимость;
- кадастровую и техническую документацию;
- кредитный договор;
- свидетельство о регистрации брачного союза, если недвижимость является совместной собственностью супругов;
- полис страхования на случай повреждения или утраты имущества;
- платежный документ, подтверждающий уплату пошлины.
Формат закладной
Законодательно предусмотрено две формы закладной: документарная и бездокументарная. Первая представляет собой письменно оформленный документ, вторая документ, оформленный в электронном виде, подписанный УКЭЦП.
И тот, и другой имеют одинаковую юридическую силу и подлежат передаче на хранение залогодержателю на весь период исполнения кредитных обязательств.
Порядок оформления
Всю процедуру оформления закладной можно условно разделить на два этапа. На первом клиентом банковской организации собираются необходимые для передачи в залог недвижимости документы и заполняется бланк (бумажный или в форме электронного документа). На втором закладная передается в регистрирующий орган.
Стандартный алгоритм в данном случае выглядит следующим образом:
- Сбор документов и подписание ипотечного договора.
- Проверка предоставленного экспертного отчета на предмет соответствия указанной в нем цены реальной стоимости объекта недвижимости.
- Оформление закладной.
- Уплата пошлины (1000 рублей).
- Передача документа на регистрацию в органы Росреестра (напрямую или через отделение МФЦ).
- Получение на руки выписки из ЕГРН с отметкой об ипотечном обременении и закладной.
- Передача закладной кредитору.
Государственная регистрация по срокам может отличаться в зависимости от способа подачи документов. Так, при подаче заявления напрямую в Росреестр услуга производится в пределах 5 дней. Если заявитель обратится через МФЦ, данный период увеличивается на 3-4 дня.
Стоит отметить, что далеко не каждая банковская компания возлагает обязанность по оформлению закладной на заемщика. К примеру, в Сбербанке можно оформить и зарегистрировать документ электронным способом.
Важно! Регистрация электронной закладной осуществляется через официальный сайт Росреестра при наличии у каждой из сторон электронной подписи.
Депозитарий
Депозитарий в разрезе рассматриваемой темы — это хранилище, в которое на время исполнения обязательств помещаются документарные и электронные закладные. После полного погашения кредита заемщик должен получить справку о закрытии счета и предъявить ее в банк с заявлением о выдаче закладной. Когда документ будет изъят из депозитария и выдан на руки, можно обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения.
Причины хранения закладной у кредитора
Закладная в сфере ипотечного кредитования выступает основным гарантом того, что заемщик исполнит взятые на себя обязательства. При невыполнении ипотечного договора (если в определенный момент клиент прекратит выплаты), финансовое учреждение вправе истребовать залоговое имущество, реализовать его и за счет вырученных средств возместить убытки.
Кроме того, порядок хранения закладной определен законом, что исключает возможность нахождения оригинала документа у заемщика.
Выгода для банка
Являясь залогодержателем, кредитор вправе распорядиться закладной и совершить следующие действия:
- Продать часть залога. Этот вариант используется, если кредитору нужно поправить свое финансовое положение. Механизм такой: банк получает средства от другого более крупного кредитора и, чтобы расплатиться, некоторый промежуток времени осуществляет погашение платежей своего должника. При этом залогодержателем остается банк, ссудивший деньги заемщику.
- Продать залог целиком. В этом случае все права на предмет залога по договору цессии передаются другому банку, а по закладной меняется залогодержатель. Для заемщика в такой ситуации возникает риск изменения отдельных условий кредитного соглашения.
- Произвести обмен. Данный способ предусматривает обмен одной закладной на другую с выплатой разницы в стоимости предметов залога. В результате банк получает прибыль, а заемщик приобретает нового залогодержателя.
- Выпустить ценные бумаги с привязкой к закладной. В этом случае залог делится на части, каждая из которых имеет свою стоимость и может быть продана частным лицам или другим кредитным организациям.
Финансовая организация не просто держит у себя закладную, но может активно пользоваться ей для получения дополнительной прибыли.
На практике не исключены случаи, что в процессе использования документа, возможна его утеря. В этом случае у заемщика, погасившего ипотеку, может возникнуть сложность со снятием обременения. Поскольку оригинал находится у банка, заемщику рекомендуется еще на стадии оформления получить второй экземпляр – дубликат документа. Это ускорит процесс восстановления и снятия обременения с квартиры. В любом случае, эта процедура не требует сбора нового пакета документов. Все данные закладной имеются в единой базе Росреестра.