add share buttons

Перепланировка квартиры. Как узаконить перепланировку.

pereplanirovka kvartiry

Закон обязывает каждого собственника оповещать государство о существенных изменениях, которые он планирует внести в свою квартиру: убрать стены или постройки, предусмотренные планом жилого помещения, перенести дверные проёмы, и т.д.

Как узаконить перепланировку квартиры, подробно расписано в Жилищном Кодексе. Свежие нормы по-новому регламентируют внесение существенных изменений в план жилых и нежилых объектов.

Законодательная база

Собственник несёт личную ответственность за своё недвижимое имущество, поэтому он вправе вносить несущественные изменения столько, сколько ему захочется: делать ремонт, переставлять мебель, перестилать пол и затягивать потолок.

Но есть также понятие коллективная ответственность. В многоквартирных домах от состояния каждого жилого помещения так или иначе зависит целостность всего здания. Поэтому прежде чем вносить глобальные изменения и двигать стены, собственник обязан уведомить о предстоящей переделке.

Последние изменения в ЖК РФ легитимны с 2019 года. Основные статьи, разъясняющие правила перепланировки:

  • Ст.25 – о том, что считается переустройством и что требует разрешительных документов;
  • Ст.26 – перечисляет причины, по которым перепланировка может быть одобрена;
  • Ст.27 – разъясняет, в каких случаях в перепланировке будет отказано;
  • Ст.28 – о том, на каких основаниях завершённая перепланировка будет легитимной;
  • Ст.29 – объясняет последствия незаконной перепланировки.

Нормы переустройства отражены также в следующих нормативных актах:

  • ФЗ 588 – внесение изменений в ЖК, касающихся правил переустройства квартир;
  • Постановление №170 содержит собственно список ремонтных работ, которые нуждаются в разрешительных документах;
  • Постановления и акты субъектов РФ, регулирующие перепланировку в отдельных регионах.

Что считается перепланировкой

Любые действия по существенному изменению облика помещения должны быть отражены в техническом паспорте в виде поправок.

Законодательство предписывает согласовывать изменения и получать разрешительную документацию, если при обустройстве помещения изменяется:

  • Форма внутренних поверхностей с применением капитальных материалов
  • Прочность стен, потолка, пола;
  • Расположение стен, проёмов.

Законным способом можно:

  • Соединить кухню с комнатой (сделать из квартиры студию);
  • Создать открытую арку вместо дверного проёма;
  • Расширить санузел присоединением к нему части коридора.

Что не требует согласования

  1. Установка конструкций из некапитальных материалов, которые можно легко демонтировать (сюда относятся заграждения канализационных труб, создание фигурных потолков из гипсокартона, утепление стен и т.д);
  2. Замена сантехники (в том числе, унитаза и общедомовых труб);
  3. Замена кухонной плиты (как электрической, так и газовой, газовой колонки);
  4. Монтаж водонагревателя;
  5. Создание или ликвидация квартирного тамбура;
  6. Монтаж кондиционера, внешней антенны и тд;
  7. Замена батарей отопления, если их не планируется переносить на другое место.

Что запрещено трогать при перепланировке

Получить разрешение на внесение изменений невозможно, если планируется:

  • Ликвидация общедомовых канализационных и водоснабжающих труб, батарей отопления;
  • Внесение изменений в несущие стены;
  • Перенос санузла или увеличение его площади за счёт комнаты;
  • Перенос санузла или кухонной мойки в комнату;
  • Попытка захватить квадратные метры общей площади;
  • Нанесение материального ущерба и стеснения соседям;
  • Подключение системы «тёплый пол» к центральному отоплению;
  • Объединение кухни с комнатами в газифицированных жилищах;
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами;
  • Любая перепланировка в ветхом или аварийном доме;
  • Создание мансарды или самовольный захват чердака или подвала.

Кроме того, запрещено лишать кухню окна: по ГОСТу в кухне должен быть минимум один оконный проём.

Что поменялось в правилах перепланировки в 2019 году

  • Справка о том, что объект не имеет культурную и историческую значимость, больше не нужна. Ранее её предоставлял отдел архитектуры и градостроительства в администрации района.
  • Выписка из ЕГРН не требуется для предъявления в жилищную инспекцию, СЭС и прочие инстанции.
  • Чтобы согласовать все переделки, нужно обращаться в специальное ведомство, которое есть в администрации городов, районов и населённых пунктов.
  • Начинать работы теперь можно только после получения всех разрешительных документов. Узаконить перепланировку «задним числом» теперь невозможно.

    Перед началом работ нужно познакомить Бюро Технической Инвентаризации с проектом изменений, который содержит эскиз и техническую информацию о состоянии помещения. Эти документы вместе с паспортом собственника, кадастровым паспортом помещения и разрешением от Жилищной инспекции предоставляют в БТИ.

  • Чтобы получить разрешение ЖилИнспекции и провести экспертизу помещения, требуется согласие всех совершеннолетних собственников (или нанимателей, если жильё арендуется по договору соц.найма). Если хотя бы кто-то написал отказ, перепланировку делать нельзя.

Заключение комиссии ЖилИнспекции

Ранее для согласования было достаточно эскиза, нарисованного от руки на текущем плане жилого помещения.

С 2019 года на место перепланировки выезжает специальная комиссия из Жилищной Инспекции и на месте составляют подробную карту изменений.

Как согласовать перепланировку в новостройке

Хорошая новость для будущих владельцев жилья и помещений в новостройках: теперь внести изменения в типичную планировку можно до того, как будет официально получено право собственности. Это возможно тогда, когда фактически гражданин уже владеет помещением, но юридически его право пока не отражено в ЕГРН.

Чтобы узаконить перепланировку, потребуется пакет документов:

  1. Документ, на основании которого произошла переуступка прав на объект (например, договор долевого участия);
  2. Акт приёма-передачи объекта в многоквартирной новостройке;
  3. Подтверждение, что дом введён в эксплуатацию, его новый адрес (в том числе, почтовый);
  4. Согласие застройщика.

Если квартира уже зарегистрирована на собственника, он может устроить перепланировку, согласовав её по стандартному порядку, применяемому как для новых, так и для старых домов.

Нежилые помещения

Согласовывать перепланировку нужно для любых помещений, находящихся в многоэтажных зданиях.

Это правило касается как жилых домов (например, магазин или парикмахерская), так и офисных зданий. Процедура согласования идентична жилым помещениям.

Дополнительно предъявляются требования:

  • Назначение нежилого имущества должно быть сохранено (если помещение используется для продуктового магазина, его нельзя переоборудовать под конференц-зал).
  • Если необходимо создание отдельного входа или присоединения общего имущества собственников (часть подъезда или холла), требуется получить согласие на собрании собственников.

Порядок согласования

Для получения разрешения на перепланировку нужно собрать пакет документов для отдела градостроительства:

  1. Удостоверение личности собственника (оригинал и копия паспорта);
  2. Свежая выписка из ЕГРН;
  3. Согласие от каждого прописанного в квартире, в том числе, детей;
  4. Согласие как минимум половины собственников дома, заверенное нотариально;
  5. Согласие соседей;
  6. Проект с допуском СРО. Он нужен в случае, если перепланировка затрагивает несущие конструкции и узлы общего пользования. Для проведения менее сложных работ достаточно эскиза, составленного подрядчиком;
  7. Заключение от СЭС;
  8. Заключение пожарнадзора (МЧС).

Скачать бланк заявления на перепланировку.

Этапы и сроки

  • Составление проекта – зависит от подрядчика, проектной организации, сложности проекта.
  • Согласование проекта и получение заключений от инстанций – до 20 дней.
  • Оформление согласия собственников – до 10 дней.
  • Самый долгий этап – принятие и рассмотрение пакета документов в отделе градостроительства – до 45 дней.

Итог этой работы – заключение о допуске перепланировки. Подготовка в общей сложности занимает в среднем 2-2,5 месяца.

Штрафные санкции

За незаконную перепланировку собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа:

  • До 2500 р – если собственник – физлицо;
  • От 4000 до 5000 р – с должностных лиц;
  • 40-50 тысяч – с юридических лиц и организаций.

Кроме уплаты штрафов в бюджет КоАП предусматривает виды наказания:

  • Вынесение предписания о возвращении помещения в прежний вид, согласно кадастровому паспорту;
  • Выплата компенсации за ущерб (как материальный, так и моральный) тем лицам, кто его понёс.

Как согласовать уже внесённые изменения

Если, несмотря на нормы закона, собственник сделал перепланировку самостоятельно, не вникая в «бумажную» подготовку, есть шанс узаконить изменения по факту.

Нередки ситуации, когда о перепланировке, проведённой без разрешения комитета градостроительства, узнают новые собственники помещения. Чтобы обезопасить себя от такой покупки, тщательно проверяйте сведения о квартире до заключения сделки!

Согласование по факту занимает до полугода, возможно только через суд, и проходит в несколько этапов:

  1. Вызов сотрудника БТИ на место. Он проведёт экспертизу, отметит внесённые изменения и выдаст новый кадастровый паспорт объекта, где будет стоить пометка о том, что перепланировка проведена незаконно. Второй документ от инженера БТИ – справка о техническом состоянии помещения, его пригодности к эксплуатации.
  2. Необходимо написать заявление в отдел градостроительства. В нём указать требование узаконить фактические изменения и приложить документы, полученные от БТИ. В соответствии с действующим законодательством отдел градостроительства не согласует перепланировку, сделанную в прошлом.

    Этот этап также занимает до 1,5 месяцев, но без него не обойтись: отказ в письменной форме – единственное основание для инициации судебного процесса.

    Скачать заявление.

  3. Обращение в суд по месту нахождения объекта. К заявлению нужно приложить:
  • Удостоверение личности собственника;
  • Правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН);
  • Старый кадастровый паспорт;
  • Новый кадастровый паспорт от сотрудника БТИ с отражёнными изменениями и пометкой о незаконности перепланировки;
  • Планировка квартир соседей, расположенных над спорным помещением и под ним. Эти документы можно получить в проектно-инвентаризационном бюро.
  1. Прохождение строительно-технической экспертизы. Её назначает суд, а оплачивает собственник. Комиссия оценивает фактическое соответствие квартиры нормам СЭС, пожарнадзора, безопасности. Итог – выдача положительного или отрицательного ответа. Если ответ отрицательный, нужно устранить недочёты и вновь пригласить экспертов. Только положительное решение о пригодности помещения к эксплуатации позволит закончить процесс.
  2. Получение судебного решения. В нём судья даёт разрешение на уже проведённую перепланировку. Кроме того, вероятнее всего, бывшего собственника привлекут к административной ответственности.
  3. Обращение в БТИ, где на основе решения судьи будет составлен новый кадастровый паспорт.
  4. Получение новой выписки ЕГРН.

Скачать исковое заявление о перепланировке квартиры.

Заключение

По новому законодательству перед перепланировкой нужно обязательно согласовать грядущие изменения. Это несложно, если собственник не планирует трогать несущие конструкции или общественно-значимые коммуникации. Если изменения внесены без разрешительных документов, их автора ждёт административная ответственность, а процесс согласования становится сложнее и дольше. В случаях, когда перепланировку узаконить невозможно, а она уже проведена, собственника обяжут привести помещение в соответствие с кадастровым паспортом.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Онлайн юридическая консультация
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: