Каждый официальный участок земли имеет кадастровый номер в кадастре. Информация, содержащаяся в данных Росреестра, даёт полную характеристику надела: его географические координаты, размер, площадь, форму, количество и качество строений. До тех пор, пока не будет изменена эта информация, объединение земельных участков в один у одного или нескольких собственников, не может считаться официальным. Собственники могут соединить участки по факту, убрав ограждение. Но технически участки останутся разными статистическими единицами.
Суть процедуры объединения
Объединение участков — распространённое юридическое действие, в результате которого:
- исходные земельные наделы с их характеристиками перестают существовать;
- появляется новый участок с кадастровым номером.
Два участка могут быть во владении как у одного собственника, так и у разных. После объединения новый земельный надел может:
- стать объектом долевой собственности;
- перейти во владение одного из участников процедуры на основании договора купли-продажи или дарения.
Ситуации, когда может понадобиться объединение
Принять окончательное решение о создании одного участка из нескольких могут только собственники. Чаще всего это происходит, если:
- были получены в собственность два соседствующих участка небольшой площади, которые планируется использовать как один;
- было принято решение продать участки как один.
Непосредственно процедура объединения может быть проведена арендатором, если получено письменное разрешение от собственника.
Порядок действий при объединении
После того, как было принято решение создать один земельный надел из двух и закрепить его в Росреестре, собственники должны собрать документы:
- межевой план будущего участка;
- документы, подтверждающие право собственности: договор дарения, обмена или купли-продажи, выписка из ЕГРН на каждый объект;
- если объединением занимается арендодатель, а не сам владелец, потребуется договор аренды и письменное согласие собственника на объединение;
- удостоверения личности участников объединения;
- соглашение об объединении;
- квитанция об оплате госпошлины.
Межевой план
Межевание — основная часть процедуры, наиболее длительная и сложная в организации.
Чтобы составить межевой план и определить (уточнить) границы нового земельного надела, нужно обратиться в геодезическую организацию или к частному кадастровому инженеру. Чтобы технический план был принят Росреестром без нареканий, фирма должна иметь действующую лицензию на проведение межевых работ, а специалист внесён в реестр кадастровых инженеров.
Геодезист должен обладать навыками работы с современным оборудованием, уметь определять поворотные точки на местности при помощи GPS/ГЛОНАСС, и обрабатывать полученные данные.
Уточнение границ каждого участка будет состоять их трёх этапов:
- оповещение соседей о намечающемся межевании. Сделать это нужно не менее, чем за 7 дней до даты геодезических работ, желательно, в письменном виде. Если контакты владельцев или арендаторов соседних участков неизвестны, их необходимо найти. Без их подписей окончательный документ – Межевой план – будет недействителен;
- проведение геодезических работ: установка поворотных точек, определение положения границ участка, его площади, фиксация капитальных строений на плане местности. Все эти работы проводит специалист в присутствии собственников земельных наделов, граничащих с измеряемым. Заканчивается этот этап сбором подписей всех участников и кадастрового инженера;
- камеральный этап: составление межевого плана. Он включает две части: текстовую (описание участка, координаты границ, кадастровый номер и тд) и графическую – план местности, возможно, фотографии с разных точек обзора.
По окончании межевых работ на новый участок выдаётся Межевой план. Он действителен, если все соседи с ним согласны и подтвердили это подписями. Перечисленные в нём данные будут внесены затем в Росреестр при подаче заявления. В нем отражено:
- координаты поворотных точек (углов);
- площадь;
- длина, ширина;
- наличие капитальных построек;
- хозяйственное назначение.
Документы от каждого владельца
Понадобятся копии и оригиналы паспортов владельцев, и документы о праве собственности. Если они отсутствуют, справки и договор можно запросить в Росреестре. Сделать это лучше заблаговременно: они понадобятся ещё на этапе заказа Межевого плана.
Если объединение участков одного собственника возложено на арендатора, от владельца нужно письменное согласие, составленное в свободной форме.
Соглашение об объединении прилагается к комплекту документов, пишется в свободной форме как просьба объединить участки с указанием их кадастровых номеров и адреса. В нём прописываются условия объединения, новые собственники.
Когда процедура невозможна
Есть несколько причин, по которым в объединении будет отказано:
- нарушен принцип смежности, участки не соприкасаются друг с другом по одной из границ;
- существуют причины, по которым новый участок будет нарушать права соседей, СНТ или муниципалитета;
- как минимум один из участков не имеет кадастрового номера и не закреплён юридически как геодезическая единица;
- разное назначение участков: например, один предназначен под ИЖС, а другой – земли для садоводства;
- если возникает несоответствие площадей: сумма площадей объединяемых земель меньше, чем площадь итогового надела.
Если нет согласия от соседей
Обычно проблемы с соседями могут возникать в некоторых ситуациях:
- неизвестны контактные данные. Участок давно заброшен, владельцы неизвестно где живут, по контактным данным из правления СНТ или муниципалитета никто не нашёлся. В этом случае нужно отправить заказное письмо и приложить его к межевому плану вместе с уведомлением о невручении. В будущем, если соседи найдутся, и у них возникнет сомнение в законности объединения участков и правильности межевания, они смогут обратиться в суд;
- если соседи считают, что межевание проведено неправильно и не соответствует данным кадастровой палаты, без судебного разбирательства не обойтись. Обычно суд принимает сторону тех собственников (или одного владельца нескольких земельных наделов), которые решили объединить участки. Главное – чтобы результат межевания совпадал с данными Росреестра. Если нет никаких причин отказывать в объединении участков, эта процедура будет разрешена.
Заключение
Если земля находится в собственности, и этому есть подтверждающие документы, а так же запись в Росреестре, владелец может поступать с ней как захочет: продать, обменять, подарить, завещать, объединить с соседним наделом. При наличии у одного собственника нескольких смежных земель, объединение – удачное решение для удобства использования.
Если собственников несколько, главный принцип объединения – добровольность. После завершения процедуры слияния новый земельный надел станет принадлежать обоим на правах долевой собственности.
Не менее важен принцип сохранения прав третьих лиц: слияние никак не должно сказаться на их возможности использовать свои земельные наделы и подъездные пути к ним.
