Большинство земельных ресурсов нашей страны являются собственностью государства, субъектов и отдельных муниципальных образований, которые в свою очередь предоставляют участки во временное пользование физических и юридических лиц. По общему правилу арендные отношения прекращаются по истечению установленного срока. Но закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земельного участка.
Основание прекращения аренды
В зависимости от того, кто является арендодателем и для каких целей берется в пользование участок, период действия арендных отношений будет отличаться. По желанию сторон договор может быть заключен на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет.
Так, максимальный срок аренды применяется при передаче государственной или муниципальной земли для размещения линейных объектов. В данном случае аренда может длиться до 49 лет.
По истечению прописанного в договоре периода в силу ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ арендные отношения подлежат прекращению. Данное основание является главным, однако, закон допускает и иные правила расторжения договора.
Как можно расторгнуть договор
У сторон несколько способов расторжения договора. Первый предусматривает автоматическое прекращение действия договора после истечения определенного законом или соглашением сторон срока.
При этом статья 610 ГК РФ поясняет, что в тех случаях, когда период действия не определен, договор считается заключенным на неограниченный период, однако, все равно подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока.
Второй способ носит добровольный характер и реализуется по соглашению сторон. В данном случае предполагается отсутствие взаимных претензий участников сделки, которые могут послужить основанием обращения в суд.
Третий, самый сложный, способ реализуется по инициативе одной из сторон. На практике чаще всего инициатором выступает арендодатель, но не исключается возможности прекращения аренды и по требованию пользователя земли.
Основания расторжения по инициативе арендодателя
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 45 ЗК РФ по инициативе арендодателя расторгнуть соглашение можно в случаях, если:
- Арендатор использует участок, нарушая при этом требования законодательства РФ, а именно:
- использует не по назначению либо таким образом, что это приводит к ухудшению характеристик земли или загрязнению окружающей среды;
- портит землю;
- не соблюдает требование по рекультивации;
- не исполняет обязанность по приведению участка в состояние, соответствующее целевому назначению;
- не пользуется землей, выделенной для сельскохозяйственной деятельности или жилищного строительства в течение 3 лет;
- возводит на участке самовольные постройки либо не исполняет требование о их сносе или приведение в соответствие с законом.
- Возникла необходимость изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.
В свою очередь ст. 619 ГК РФ допускает следующие основания для досрочного расторжения арендных отношений по инициативе владельца земли:
- арендатор использует имущество, нарушая при этом условия договора, в том числе неоднократно;
- в результате использования характеристики имущества существенно ухудшаются;
- землепользователь более чем 2 раза подряд не перечисляет арендодателю плату.
Основания расторжения по инициативе арендатора
Из смысла статьи 450 ГК РФ следует, что расторжение либо изменение первоначальных условий договора допускается по соглашению сторон. При этом ч. 2 той же статьи поясняет, что по инициативе одной из сторон документ расторгается или меняется по решению суда в тех случаях, когда:
- можно говорить о существенном нарушении договора;
- имеются основания, предусмотренные действующим законодательством.
Понятие существенного нарушения предполагает причинение одной из сторон ущерба, несоизмеримого с выгодой, которая могла быть извлечена в случае соблюдения всех условий.
Важно! С правовой точки зрения собственник земли имеет более прочную защиту, в то время как пользователь, практически лишенный полномочий в отношении переданного ему участка, может рассчитывать лишь на восстановление нарушенных арендодателем прав.
Расторжение по обоюдному согласию
Единственно верный и законодательно обоснованный способ отказаться от взаимных обязательств — это расторгнуть договор по соглашению. В данном случае риски возникновения последствий и значительных расходов минимальны, а от сторон требуется только урегулировать конфликт, сев за стол переговоров.
Достигнутая договоренность и порядок расторжения договора аренды земельного участка, прописываются в письменном соглашении, которое регистрируется в органах Росреестра. При этом в документе, помимо выражения желания прекратить арендные отношения, могут быть прописаны условия их прекращения, например, условие о выплате определенной суммы.
Одностороннее расторжение
Когда урегулирование конфликта по соглашению сторон договора невозможно, инициатор вправе обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. Если заявленные истцом основания являются достаточными, суд выносит решение о прекращении договора аренды и определяет юридические последствия, которые в зависимости от обстоятельств дела могут отличаться.
К примеру, если арендатор за время пользования землей значительно улучшил ее состояние, в его пользу может быть взыскана денежная компенсация.
При отсутствии претензий после вынесения решения землепользователь должен передать участок арендодателю. Процедура оформляется отдельным приемопередаточным актом.
Порядок расторжения договора в суде
Споры, связанные с расторжением договора аренды, относятся к категории, предусматривающих обязательный досудебный порядок разрешения конфликта сторон. Прежде чем обратиться в суд, инициатор обязан уведомить о своих намерениях оппонента. Сделать это нужно в письменной форме посредством вручения уведомления с прописанным в нем основанием прекращения сделки.
В ответ на полученное извещение вторая сторона вправе отказаться от внесудебного решения спора либо согласиться на требования инициатора. В последнем случае стороны подписывают соглашение. Если оппонент не согласен или проигнорировал врученное уведомление, инициатор может обратиться в суд. На размышление в данном случае отводится месяц.
В зависимости от статуса сторон иск рассматривается:
- арбитражным судом, если стороны — юридические лица;
- районным или городским судом, если спор возник между гражданами.
При этом выбор судебной инстанции осуществляется по месту нахождения земельного участка.
К заявлению, содержащему данные сторон, существенные обстоятельства дела, причину обращения в суд, а также ссылки на нормы действующего законодательства и суть требований истца, необходимо приобщить пакет документов приложения. Обязательными в данном случае будут:
- документ, удостоверяющий личность физического лица или статус юридического лица;
- договор аренды;
- уведомление с отметкой о вручении ответчику;
- квитанция об уплате пошлины.
Последняя согласно НК РФ уплачивается в размере 300 рублей, если иск подается гражданином и 6000 рублей, если истец — организация.
Рассмотрение заявления и вступление в силу решения суда осуществляются в установленные ГПК или АПК сроки. В первом случае решение выносится в двухмесячный срок, а вступает в силу по истечению месяца, во втором разбирательство может длиться до 6 месяцев, а вынесенное решение вступает в силу не ранее, чем истечет месяц после его принятия.
