Чтобы определить порядок пользования участком при наличии двух и более владельцев, иногда ставят вопрос о разделе одного надела на несколько. Для этого заключается соглашение о разделе земельного участка между собственниками и осуществляется ряд сопутствующих процедур по прекращению долевой собственности.
Долевая и единоличная собственность. Плюсы и минусы.
Совместное владение одним земельным участком возможно только в форме долевой собственности. При этом у одного надела может быть несколько владельцев, которые в равных долях (или в процентном соотношении) несут ответственность за его эксплуатацию: оплату налогов, задолженностей по коммунальным услугам и тд.
Не всегда это бывает удобно. Один из собственников может уклоняться от трат на поддержание участка в благополучии, уплаты налогов, и так далее, но при этом претендовать на пользование как полноправный собственник. В этом случае единственное решение проблемы – это раздел одного большого надела на несколько. Тогда за каждым владельцем закрепляется часть, которой присваивается кадастровый номер, и ответственность за содержание и пользование становится единоличным.
Преимущества раздела
Помимо ответственности перед ФНС и другими ведомствами каждый новый единоличный собственник приобретает право совершать любые сделки с землёй в рамках закона: продать, обменять, подарить, не спрашивая разрешения и не нуждаясь в письменном согласии кого-либо. Долю продать гораздо сложнее, чем целый оформленный по закону надел. Во-первых, без согласия остальных собственников сделать это бывает невозможно, а во-вторых, на долю сложнее найти покупателя, и стоимость её гораздо ниже, чем у полноценного участка того же размера.
Причины
Наиболее частыми участниками раздела становятся:
- бывшие супруги, владевшие землёй поровну, так как она была куплена в браке из общего семейного бюджета;
- наследники одного наследодателя, который распределил участок по завещанию нескольким людям или вовсе не оставил такого распоряжения;
- участники некоммерческого образования, принявшие решение о его расформировании.
Долевая собственность могла возникнуть и при покупке общего земельного участка членами одной семьи, друзьями, дальними родственниками, коллегами. В какой-то момент приходит решение разорвать отношения, и на помощь приходит соглашение о разделе.
Условия для раздела
В первую очередь, стоит отметить, что не каждый участок можно разделить. Даже двум собственникам придётся искать иные способы решения вопроса, если их участок окажется неделимым. И, конечно, сделка не состоится без межевания и оформления всех документов.
Неделимость
Неделимыми признаются участки:
- с площадью меньше минимально разрешённой в конкретном регионе;
- площадь хотя бы одного из предполагаемых новых участков меньше минимально разрешенной — данные об этом нужно искать в региональных законодательных актах по землеустройству. Показатели отличаются в зависимости от региона и назначения земли;
- как минимум один из участков после раздела будет невозможно использовать по назначению;
- на исходном участке стоят капитальные постройки, обойти которые невозможно при формировании новых границ. После деления использование строений станет невозможным;
- границу между новыми наделами невозможно провести ровно. Не допускаются изломанные, вклинивающиеся и чересполосные способы деления. К каждому новому участку должен быть свой проезд;
- земля находится в залоге, под арестом, под запретом регистрационных действий.
Данные исходного участка
Чтобы разделение прошло успешно, нужно, чтобы исходный участок:
- был зарегистрирован в Росреестре как частная собственность;
- не имел капитальных строений, затрудняющих раздел;
- не находился под запретом регистрационных действий, в залоге, в аренде по договору и не имел иных обременений;
- все участники раздела должны числиться как долевые собственники.
Данные новых участков
Обратите внимание.
Помимо площади больше минимальной новые участки должны:
- обеспечиваться отдельным проездом, проходом, не нарушающим интересов соседей;
- иметь ровные границы;
- сохранять назначение: земля под сельхоз нужды или фермерские хозяйства, под СНТ, под ИЖС и тд. Должна сохраняться возможность эксплуатировать землю в соответствии с назначением.
Межевание
Процедура определения границ проводится до подачи документов на раздел. Геодезические данные о новых наделах уже должны быть внесены в межевой план. Он состоит из двух частей и составляется отдельно на каждый участок:
- информационная часть, где указываются координаты поворотных точек, размеры, площадь, наличие строений, характер ландшафта;
- графическая часть, которая представляет собой план участка и его фотографии.
Межевание могут проводить только специалисты, имеющие лицензию от Росреестра на проведение этих процедур. Это платно, порядок оплаты определяют инициаторы – собственники, а стоимость зависит от региона и некоторых технических моментов. На процедуру нужно пригласить собственников смежных земель, чтобы они присутствовали при геодезических работах и дали согласие на легитимность плана.
Присвоение адресов новым участкам
Этим занимается муниципалитет. Его решение позже понадобится при регистрации новых наделов в Росреестре. К заявлению на присвоение адреса нужно приложить копию межевого плана.
Варианты раздела
Существует несколько законных способов распределить ответственность между новыми собственниками.
На равные части
Общая площадь земли делится по количеству предполагаемых собственников, после чего определяется положение границ. Если новые участки отвечают требованиям, сделку можно регистрировать в Росреестре.
На неравные части
Возможно определение новых участков с разной площадью:
- если исходный надел был получен по наследству, и правопреемники имели разные доли в общей массе наследства;
- если собственники согласны на неравный раздел, указали это в соглашении и подтвердили подписями.
С компенсацией
Денежная компенсация может заменить владение наделом:
- если один из долевых собственников не хочет участвовать в разделе – остальные выплачивают ему компенсацию в размере стоимости его части. Эта обязанность делится между оставшимися владельцами поровну или в процентном соотношении;
- если собственников три и больше, и один отказывается от своей части в пользу другого, тот обязан единолично выплатить компенсацию;
- если участок признан неделимым по каким-либо причинам, его можно оставить за одним собственником, который компенсирует остальным их части.
В судебном порядке
Обращаться в суд придётся, если кто-то из долевых собственников не согласен с разделом или не выходит на связь. Суд примет одно из решений:
- о разделе;
- о порядке пользования;
- о продаже.
Соглашение
Как и любой юридический договор, соглашение о разделе имеет юридическую силу, когда оно:
- составлено в соответствии с законом;
- имеет все необходимые подписи;
- подписано добровольно совершеннолетними людьми в здравом рассудке и адекватном состоянии.
Как составить
Обычно соглашения составляются по типовому образцу, но можно сделать и собственный вариант текста. Главное, чтобы он содержал данные:
- дата, место подписания;
- информацию о долевых собственниках: их персональные данные, основания для признания собственниками;
- данные об участке: подробная выписка из кадастровой палаты, межевой план;
- условия соглашения: кому какой надел должен перейти, размеры и порядок оплаты компенсаций, порядок распределения прочих расходов, и прочие нюансы.
Скачать образец соглашения можно здесь.
Как подписать
Количество экземпляров соглашения – по количеству участников, плюс один экземпляр для Росреестра. Свою подпись под текстом ставит каждый участник на всех экземплярах. Дополнительно соглашение можно заверить у нотариуса.
Необходимые документы
Чтобы новые земельные наделы получили кадастровые номера и адреса, потребуется собрать пакет документов:
- соглашение о разделе земельного участка между собственниками;
- удостоверения личности каждого из них (паспорт);
- документы на земельный участок: свидетельство о регистрации собственности и основания для этого;
- решение муниципалитета о присвоении адресов;
- заявление в Росреестр на снятие с учёта старого участка и постановку новых;
- квитанции оплаченной госпошлины.
Регистрация проводится одновременно со снятием с учёта старого участка. Обратиться можно в Росреестр или в МФЦ.
