Договор дарения дома и земельного участка

Преимущества сделки дарения заключаются в ее безвозмездности и возможности сэкономить на оформлении. Именно поэтому, когда возникает необходимость быстро и без особых затрат передать права на объект недвижимости члену семьи или близкому родственнику стороны всем иным способам предпочитают дарственную. Чтобы переоформить права собственности в Росреестре потребуется договор дарения дома и земельного участка, поэтому сторонам важно знать особенности и правила его оформления.

Сущность и особенности сделки

На основании дарственной передающая сторона сделки, именуемая дарителем, обязуется передать принимающей стороне, то есть одаряемому, предмет, вещь или денежные средства на безвозмездной основе.

Одаряемый не вправе передавать что-либо взамен дарителю, а даритель не может требовать от одаряемого компенсировать стоимость переданного имущества. Такая сделка относится к разновидности двухсторонних сделок, что предполагает:

• свободу волеизъявления дарителя относительно передачи принадлежащего ему имущества другому лицу;
• наличие согласия одаряемого принять имущество дарителя.

Таким образом, если одна из сторон будет действовать против своей воли, сделка не состоится. К примеру, даритель не сможет зарегистрировать дарственную в органах Росреестра, если одаряемый не подаст заявление от себя лично.

В то же время, дарственная, вызывающая сомнения в части свободы волеизъявления дарителя, приобретает признаки оспоримой сделки, что может стать основанием для признания ее недействительности и последующей отмены.

Помимо этого, дарение земельного участка с домом наделено следующими отличительными особенностями:

1. Ввиду того, что дом и земля относятся к категории объектов недвижимого имущества, собственник последних не сможет передать их фактически. В данном случае передаются права собственности на дом, поэтому сделка сопровождается составлением письменного договора и регистрацией документа в органах Росереестра.
2. Права на дом переходят к одаряемому с момента госрегистрации, а не с даты подписания договора.
3. Так как дом и участок, на котором он расположен, неразрывно связаны друг с другом, вместе с домом одаряемому передается и земля.

Нюансы дарения дома с землей

В целом процедура дарения жилого дома и находящегося под ним участка земли соответствует стандартной процедуре дарения объекта недвижимого имущества, однако, в зависимости от различных обстоятельств необходимо учитывать ряд немаловажных моментов, в частности следующих:

1. Если у дарителя есть официальный супруг, прежде чем оформлять дарственную необходимо заручиться его согласием. Здесь важно понимать, что законный режим имущества супругов наделяет каждого из них правами на половину всего того, что нажито в период брачных отношений, в том числе правами на дом. Согласие не потребуется только в случае, если:

• дом приобретен дарителем на основании безвозмездной сделки, например, получен в дар или в унаследован после смерти родственника;
• объект приобретен на личные средства дарителя, а его супруг существенно не увеличил за счет собственных средств или имущества первоначальную стоимость дома;
• недвижимость приобретена дарителем до вступления в официальный брак.

2. Если дом с землей оформлен в общую долевую собственность, подарить можно только свою часть. При этом согласие других собственников на оформление договора дарения доли в праве не требуется, но дарственную необходимо удостоверить нотариально.
3. В случаях, когда дом и участок являются совместной собственностью нескольких лиц, включая дарителя, требуется согласие других собственников недвижимости, так как все владельцы наделены равными правами на объект.
4. Если дом полностью принадлежит дарителю, а участок, на котором он расположен, является собственностью другого лица, дарственную на дом оформить можно, однако, вопрос с землей решается с арендатором. В таких обстоятельствах договор аренды необходимо перезаключить с новым владельцем дома, что становится возможным только при наличии согласия собственника земли.
5. Если дом и находящийся под ним участок сдаются в наем стороннему лицу, дарственная оформляется после предварительного согласования возможности расторжения или переоформления договора найма. При отсутствии нарушений со стороны нанимателя наймодатель не вправе расторгать договор до истечения периода его действия, так как подобные действия могут быть оспорены в суде. В этой связи дарителю придется выбрать один из следующих вариантов:

• дом переходит к одаряемому на основании договора дарения, после чего получившее дар лицо продолжает сдавать его в наем;
• договорные отношения с нанимателем прекращаются по обоюдному согласию сторон (если такая возможность предусмотрена условиями договора), после чего даритель передает имущество одаряемому.

6. В случае дарения недвижимости, находящейся в залоге, даритель должен предварительно получить разрешение залогодержателя.

Форма и содержание дарственной

Правила, установленные гражданским законодательством, обязывают дарителя составить договор дарения объекта недвижимого имущества в письменной форме, после чего зарегистрировать сделку в органах Росреестра. При этом если предметом дарения выступает целый объект, договор можно оформить самостоятельно, а если даритель намеревается передать только долю в праве, дарственная заверяется у нотариуса.

Образец договора дарения дома можно заполнить самостоятельно.

Скачать бланк договора можно здесь.

Перечень обязательных для включения в текст документа сведений при дарении дома с землей включает:

1. Наименование, дата и место составления договора.
2. Личные данные дарителя и одаряемого лица.
3. Подробная информация о предмете дарения, в том числе:

• тип передаваемой недвижимости;
• площадь;
• кадастровый номер;
• основание перехода прав на передаваемый объект (указываются наименование и реквизиты правоустанавливающего документа);
• местоположение;
• нормативная и инвентаризационная стоимость на землю и дом;
• сведения о наличии (отсутствии) обременений.

4. Права, обязанности и ответственность сторон.
5. Порядок расторжения договора.
6. Указание на то, кто несет расходы по оформлению сделки.
7. Личные подписи дарителя и одаряемого.

Составленный по всем правилам договор можно передавать на регистрацию. Для этого стороны должны явиться в отделение МФЦ либо подать заявление в Росреестр иным способом, в том числе почтой или через официальный сайт госрегистратора.

ачестве документов приложения понадобятся:

• паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода прав;
• правоустанавливающие документы на дом и землю;
• актуальная выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации;
• кадастровый паспорт.

После регистрации сделки, если одаряемое лицо не имеет близких родственных связей с дарителем и не является членом его семьи, ему в соответствии с нормами налогового законодательства необходимо уплатить налог на доходы в размере 13 % от кадастровой стоимости дома с землей. НДФЛ подлежит уплате в следующем за отчетным году на основании поданной налогоплательщиком декларации.

Особенности дарения детям

Сделка дарения пользуется особой популярностью среди граждан, приходящихся друг другу близкими родственниками. И действительно, это самый простой способ передать имущество детям и сэкономить на налогах.

Затраты будут минимальными, если оформить договор самостоятельно, так как одаряемым совершеннолетним лицам придется уплатить только пошлину за регистрацию сделки.

Иначе обстоят дела с несовершеннолетними одаряемыми. Если ребенок не достиг возраста 14 лет, правом принять дар или отказаться от его принятия наделяется законный представитель. Таковым по закону может выступать родитель (мать или отец), усыновитель или официально назначенный опекун.

Бабушки и дедушки в данном случае не попадают под определение законных представителей, за исключением случаев, когда их полномочия подтверждены судом либо документом из органов опеки и попечительства.

Соответственно вместо малолетнего ребенка подпись в договоре и в заявлении на регистрацию сделки ставит   его законный представитель, а собственником имущества признается не кто иной, как несовершеннолетний гражданин.

Если ребенок уже достиг 14 лет и имеет на руках паспорт, он вправе самостоятельно решать, нужен ли ему дар. Разумеется, в таких случаях последнее слово остается за родителем, ведь до 18 лет именно он несет ответственность за своего ребенка и подсказывает, как правильно поступить.

Тем не менее, когда дело доходит до оформления документов несовершеннолетний может поставить в договоре и в заявлении свою личную подпись, но при этом подпись законного представителя должна располагаться рядом.

Оформление дарения дома с участием несовершеннолетнего лица полностью соответствует общей процедуре, однако, есть пара важных нюансов:

1. Если дарителем выступает несовершеннолетний гражданин, сделка не будет зарегистрирована, пока органы опеки и попечительства не выдадут соответствующее разрешение. Надо сказать, что получить таковое крайне сложно, так как ребенок лишается прав на жилье.
2. Договор, по которому в качестве одаряемого фигурирует несовершеннолетнее лицо, необходимо удостоверить нотариально. В противном случае Росреестр откажет в регистрации сделки.