По статистике большинство объектов недвижимости имеет два и более собственников. Это связано с особенностями приобретения недвижимого имущества. Например, приобретенного на материнский капитал, в период действия брака, приватизированного на нескольких членов семьи и так далее. Поэтому сделки о переходе прав с участием конкретной части квартиры популярны и их механизм отработан на фоне иных подобных сделок. Перед тем, как выкупить долю в квартире, важно изучить и понять механизм сделки, в противном случае, она может быть признана недействительной.
Понятия сделки отчуждения доли и преимущественное право сособственников на выкуп
По договору купли-продажи доли объекта недвижимости продавец передает, а покупатель приобретает право собственности на предмет покупки, а именно долю в объекте недвижимости.
При этом, остальные собственники имеют приоритетное право покупки. Без предоставления им первоочередного предложения, продать объект стороннему лицу нельзя.
Извещение о намерении отчуждения собственности необходимо в письменном виде направить каждому вероятному контрагенту, известив в свободной форме о содержании планируемой сделки и требуемой ценой за долю. При поступлении отказа в выкупе долю можно продать свободно.
На размышление остальным собственникам отводится 30 дней. Если он не возражает против отчуждения третьим лицам, оформляется нотариальный отказ. При невозможности получить нотариальный документ, достаточно будет предъявить пересланное намерение.
Если второй собственник отказывается от того, чтобы подписать извещение и поставить дату, стоит направить ее ценным письмом с уведомлением о вручении. Заветные 30 дней начнут отсчет с момента получения или возврата письма с отметкой о невручении адресату.
Для скорейшего совершения сделки можно продать долю агентствам по недвижимости. Есть также специальные фирмы, которые скупают квартиры с небольшими потерями в стоимости для продавца.
Сделки между родственниками
Не рекомендуется прибегать к «серым» схемам отчуждения части недвижимости у родственников для снижения налоговой нагрузки.
Так, например, родственники имеют возможность договориться между собой об оформлении на долю договора дарения. Он безвозмездный. Финансовый аспект сделки решается отдельно. Налога на доход не будет в большинстве правовых случаев. Иногда такие схемы пытаются провести для обналичивания целевых средств и выкупить долю в квартире материнским капиталом. Но при этом возникает значительный риск признания такой сделки мнимой.
Важно! Такой спор будет затрагивать интересы налоговой системы государства. Стоит несколько раз обдумать свои действия.
Оформление передачи в собственность требует договора в простой письменной форме.
К договору прикладывается основной пакет документов, который включает в себя:
- Правоустанавливающие документы на предмет договора. То есть свидетельство о праве собственности на долю в объекте недвижимости.
- Паспортные данные обоих сторон договора.
- Технические документы, которые подтвердят отсутствие перепланировок в помещении. Можно заказать в бюро технической инвентаризации.
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые подтвердят отсутствие наложенных на собственность обременений в силу договоров или судебных решений.
- Выписка из домовой книги.
Документы передаются на регистрацию через отделения Многофункциональных Центров, открытых во всех субъектах Российской Федерации, напрямую в органы Росреестра, или через систему нотариата. Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей. На проведение регистрационных действий уйдет порядка двух недель. После этого, новый собственник может забрать готовые регистрационные документы.
Сделка с посторонними лицами
В отношении сделок между собственниками и третьими лицами также требуется произвести переоформление недвижимости через систему государственного реестра недвижимости. Требования к пакету документов для совершения сделки ничем не особо не отличается за исключением необходимости иметь нотариальный отказ остальных собственников или подтверждение 30 дневного молчания.
В ряде случаев ситуация осложняется тогда, когда долю нельзя определить в натуре. То есть, есть неопределенное количество квадратных метров, которые ничем не отграничены от собственности остальных владельцев. Может потребоваться изначальный процесс определение конкретных метров в собственности. Однако, часто бывает невозможно выделить эту долю, тогда сделка зависает.
Выкупить долю в квартире можно и в ипотеку. Законом такая сделка не запрещена, но вот банки могут неохотно одобрять подобные заявки.
Выкуп по суду
Стороной истца в данном случае может выступать как собственник доли, которую хочет продать, так и вероятные покупатели, которые хотят купить. Такие споры часто возникают между родственниками. Особенно в рамках прошлых наследственных правоотношений, в которых одному из наследников может достаться минимальная (незначительная) доля собственности.
Такой наследник имеет возможность потребовать от более везучих со собственников компенсацию за этот объект. Или наоборот, остальные собственники захотят приобрести оставшуюся долю и стать полноценными собственниками. Судебная практика содержит примеры таких решений. Но должны быть соблюдены определенные условия, при которых по фактическим обстоятельствам дела собственнику с минимальной долей будет фактически выгодно отказаться от своей собственности.
В первом случае, собственник пытается продать свою долю остальным владельцам, но те отказываются от заключения сделки. Судебное решение в пользу истца будет возможно при соблюдении основных требований:
- Невозможно выделить долю в натуре.
- Собственность является незначительной.
При этом составляется исковое заявление. Рекомендуется обратиться к юристу за получением подробной консультации.
Во втором случае, собственник или собственники других долей хотят получить право выкупить долю последнего, но тот отказывается от проведения сделки. Потребуется доказать следующие факторы:
- Вероятный продавец не участвует в содержании общего имущества.
- Он не проживает в этой собственности.
- Его доля не значительна.
Важно! Незначительность доли — ключевой фактор, обуславливающий возможность судебного разбирательства.
Иск должен быть обусловлен фактическими обстоятельствами. Подобраны правильные правовые нормы. Он должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и поданным по правилам территориальной подсудности.
В связи с этим, рекомендуется обратиться за помощью к юристам. В интернете можно найти большое число общих ответов, однако, каждый случай индивидуален и требует квалифицированного подхода.
Срочный выкуп
При данном способе собственник отказывается от части денежных средств за долю в пользу скорейшего разрешения вопроса о продаже. Срочным выкупом занимаются коммерческие предприятия, чаще всего агентства по недвижимости. Для них эта сделка выгодна тем, что собственник получает право преимущественного выкупа остальных долей. И со временем, они смогут стать полноправными и единственными собственниками целого объекта. При его реализации достигается значительная выгода. Даже с учетом налогообложения.
Выкуп при разводе
Нередки ситуации выкупа долей у бывшего мужа или жены, в случае бракоразводного процесса. Такая сделка по сути не отливается от покупки обычной квартиры. Сложности возникнуть не должно, особенно, если квартира была в долевой собственности супругов.
