Сложно представить себе ситуацию, когда родители намеренно лишают своих детей жилья, но у органов опеки и попечительства на этот счет имеется собственное суждение, основанное на моральных аспектах и нормах действующего законодательства.
Именно поэтому требуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки, когда речь заходит о реализации недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. Законный представитель, выступающий в роли продавца, обязан заручиться разрешением уполномоченного органа, в случае несоблюдения этого требовании, могут возникнуть проблемы с проведением сделки.
Условия совершения сделки
Предварительное согласование будущей сделки с органами опеки и попечительства осуществляется на основании письменного заявления законного представителя ребенка. Сколько действует данное разрешение, закон не уточняет. Как правило, оно выдается на сделку с определенным объектом, и завит от сроков ее проведения.
Из смысла статьи 21 Федерального Закона № 48 от 2008 года следует, что законный представитель ребенка не имеет права совершать любые действия с недвижимостью, если в результате это повлечет уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего.
Основное требование при получении разрешения сводится к следующему: сделка не должна ухудшить условия проживания несовершеннолетнего собственника.
В идеале результат должен превзойти прежние условия, но если это невозможно, то как минимум сохранить первоначальные.
Под сохранением в данном случае подразумевается, что приобретаемое взамен старого жилье:
- не будет уступать по степени благоустроенности;
- будет соответствовать либо превосходить по стоимости или площади.
Способы, которые используются законными представителями для достижения обозначенных выше целей, предполагают:
- приобретение другого жилья, в котором ребенку будет выделена доля либо приобретение иного объекта недвижимости;
- перевод вырученных от реализации средств на банковский счет ребенка.
В последнем случае деньги несовершеннолетнего в совокупности с деньгами других участников сделки могут быть использованы для покупки нового жилья.
Как получить разрешение?
Перед тем, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки, необходимо подать заявление в отдел, функционирующий при администрации города, района или сельского поселения.
В отдельных случаях уполномоченный орган носит название «Управления по охране детства».
Ответ на обращение заявителя в виде разрешения или отказа в выдаче разрешения предоставляется в письменной форме в срок, не превышающий 15 дней.
В случае несогласия заявителя с вынесенным решением, последнее может быть обжаловано в порядке судопроизводства до истечения трехмесячного срока.
Список документов, приобщаемых к заявлению, в каждом конкретном случае будет разниться. Перечень таковых утверждается внутренним регламентом и в зависимости от сопутствующих обстоятельств дополняется по требованию уполномоченного органа.
Общий перечень включает следующие:
- Свидетельство о рождении малолетнего или паспорт ребенка, которому исполнилось 14 лет.
- Заявление от имени обоих родителей (опекуна, усыновителя, попечителя) с прошением разрешить сделку.
- Паспорта родителей, а в случае отсутствия одного из них — документ, подтверждающий невозможность получения согласия отсутствующего родителя на совершение сделки. В данном случае подтверждению подлежит факт того, что родитель является безвестно отсутствующим, умершим или лишенным прав.
- Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на реализуемое жилье.
- Правоустанавливающие документы на приобретаемое жилое помещение.
- Кадастровый и технический паспорта, а также выписка из домовой книги и копия лицевого счета в отношении обоих объектов недвижимости.
- Отчеты о рыночной стоимости реализуемого и приобретаемого жилого помещения.
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя несовершеннолетнего (при перечислении средств взамен доли ребенка).
Помимо перечисленных выше могут быть запрошены дополнительные документы. Список таковых сформулировать сложно, так как многое зависит от позиции специалиста и способа совершения сделки.
Кроме того, если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, при подаче заявления может потребоваться его личное присутствие и собственноручное заполнение отдельных документов.
В каких случаях отказ правомерен?
Если заявителю удастся убедить уполномоченный орган в целесообразности реализации недвижимости, разрешение не заставит себя ждать. Срок действия документа важно уточнить при получении, поскольку он может устанавливаться индивидуально.
Однако, в некоторых ситуациях вероятность одобрения сделки сводится к нулю, и тому могут быть следующие причины:
- Заявитель намерен приобрести взамен старого жилье в строящемся доме или построить его самостоятельно. В таком случае, кроме того, что несовершеннолетний в течение длительного периода не будет иметь прописки, сделка считается неравнозначной. Здесь многое будет зависеть от степени готовности строящегося дома, а выходом может стать перечисление средств от реализации доли ребенка на его счет.
- Родитель меняет доли детей на доли в ипотечной квартире. В данном случае существует риск уменьшения площади, если приобретаемое помещение уступает по величине реализуемому. К примеру, когда продается просторный частный дом, а взамен приобретается небольшая квартира.
- Отсутствие или невозможность получения согласия второго родителя. Так как наличие такового является обязательным, заявитель должен предоставить достоверное доказательство невозможности его получения, то есть приобщить к заявлению соответствующий документ о том, что второй родитель скончался, лишен прав по решению суда или признан безвестно отсутствующим.
При этом важно разделять понятия отсутствия родителя и его возражение относительно предстоящей сделки. Так, например, если родитель ребенка письменно выразил несогласие, но сделка отвечает интересам несовершеннолетнего лица, заявитель может в порядке судопроизводства принудить его дать нотариальное согласие.
- Дарение доли взамен продажи имеющейся. Ранее такие сделки не встречали препятствий, но в последнее время, если взамен реализуемого жилья ребенок по безвозмездной сделке приобретает другое, органы опеки обязывают родителей перечислить стоимость проданной доли на счет ребенка. В результате несовершеннолетний имеет жилье, но родители лишаются возможности на вырученные средства купить или построить недвижимость.
- Отсутствие земли под застройку. В этом случае речь идет о строительстве собственного дома. И если на момент продажи жилья у родителей не будет места под строительство, в выдаче разрешения опека откажет. Обжаловать отказ с таким основанием бессмысленно.
Из возможных причин отказа стоит выделить и такие очевидные, как разница в стоимости объектов недвижимости, а также разница в условиях проживания.
В заключение важно отметить, что далеко не всегда суд принимает сторону уполномоченного органа. В отдельных случаях, обжаловать отказ стоит, особенно тогда, когда законные представители способны доказать, что они действуют в интересах несовершеннолетнего.