Договор на покупку квартиры между физическими лицами всегда составляется в письменной форме. В дальнейшем покупатель бережно хранит бумагу, так как она – основание, на котором он получил право собственности. Покупка и продажа недвижимости (даже небольшая: доля в квартире или комната) – крупная финансовая сделка, и важно на всех её этапах соблюдать закон. В первую очередь это касается главного документа сделки – договора купли-продажи.
Что предшествует составлению договора
Перед тем, как заключать договор, покупатель должен убедиться, что квартира ему полностью подходит.
Проводятся следующие мероприятия:
- Визуальный осмотр;
- Ознакомление с документами на квартиру;
- Внесение аванса или задатка (необязательно).
Подписывая документ о переходе права собственности, покупатель подтверждает, что он согласен с условиями сделки.
Отменить действие договора очень сложно, если нет действительно весомого аргумента.
Что требуется от продавца для заключения сделки
В договоре купли-продажи квартиры будут фигурировать данные:
- О собственнике (личные данные, прописка);
- Об объекте договора (данные о квартире из кадастровой палаты: адрес, площадь, этаж, количество комнат и т.д.);
- Основание, на котором квартира принадлежит собственнику (правоустанавливающий документ).
- Для физических лиц, состоящих в браке, требуется согласие второго супруга на сделку.
Продавец должен подготовить документы:
- Паспорт, свидетельство о браке.
- Выписку из ЕГРН.
- Основание собственности (свидетельство о наследстве, договор обмена или купли-продажи, дарственная).
- Письменное согласие супруга (не требуется, если квартира была унаследована или подарена, а так же если супруг присутствует на сделке).
- Отказы от права первоочередного выкупа, если отчуждается доля в квартире или комната.
- Если среди продавцов фигурирует несовершеннолетний как один из собственников или прописанных в квартире, о сделке оповещаются органы опеки, которые передают согласие на продажу.
Что нужно подготовить покупателю
На сделку покупателю достаточно явиться лично и принести паспорт. Его задача – тщательно проверить документы, которые предоставил продавец. На момент подписания договора покупатель должен быть уверен, что сделка чистая, законная и не имеет подводных камней.
Простая письменная сделка
Договор может быть составлен без участия нотариуса, если у помещения один собственник. За основу физические лица могут взять образец типового договора купли-продажи недвижимости, внести в него свои данные и подписать.
Кроме самостоятельного заполнения возможен вариант, когда договор заполняет агент или риэлтор. Например, при покупке жилья в новостройке документы готовит юрист компании-застройщика. Таким образом, можно обезопасить себя от рисков и несколько сэкономить, так как услуги нотариуса оцениваются высоко.
Нотариальная сделка
Договор составляется и подписывается в присутствии нотариуса, если:
- У квартиры несколько собственников (у каждого – доля в общем имуществе). Ст.42 ФЗ-218 определяет обязательное участие нотариуса в сделке, независимо от того, один из сособственников продаёт свою долю, или все сразу передают свои права на владение недвижимостью.
- Квартира передаётся по договору пожизненного содержания (об этом написано в ст.584 ГК).
- Если продавец или один из продавцов – нетрудоспособный или недееспособный (ст.54 п.2 ФЗ-218).
В остальных случаях подключение нотариуса – право, а не обязанность. Бланк договора предоставляется и заполняется нотариусом, участникам остаётся только поставить свои подписи в знак согласия с условиями. Юрист поможет не только правильно составить договор, но и подготовить документы к регистрации.
Содержание договора купли продажи квартиры
Независимо от бланка или образца, в договоре отражаются сведения:
- Место и дата подписания.
- Персональные данные сторон: продавца и покупателя. И тех, и других может быть несколько – в этом случае, все они должны быть упомянуты в тексте;
- Определение объекта сделки: характеристики квартиры, которые прописаны в кадастровом паспорте (выписке из ЕГРН).
- Цена квартиры. Этот пункт максимально подробно описывает условия покупки: какая общая стоимость, был ли аванс или задаток, за счёт каких средств осуществляется покупка (кредит или свои), в течение какого периода нужно передать деньги и тд. В каждой сделке этот пункт индивидуален.
- Способ передачи денежных средств (особенно, если планируется какой-то нестандартный способ).
- Описание процедуры передачи квартиры: подписание акта приёма-передачи, получение покупателем ключей и т.д.
- Иные важные моменты, касающиеся сделки, на усмотрение продавца и покупателя. Сюда могут быть внесены разные условия. Например, предыдущие жильцы обязаны съехать и выписаться из квартиры в течение определённого времени. Или между покупателем и продавцом есть соглашение о том, что жильцы, снимающие квартиру, остаются в неё до окончания оговоренного срока.
- Права и обязанности сторон, касающиеся самого документа.
- Подписи сторон с расшифровкой.
Регистрация
Сделка считается завершённой только тогда, когда участники оповестили о ней Кадастровую палату.
Сделать это можно:
- Обратившись в Росреестр;
- Через МФЦ;
- В электронном виде через сайт Госуслуги, если договор был заверен нотариально.
На рассмотрение заявки уходит 10-14 дней, за это время в кадастровый паспорт помещения вносятся поправки о собственнике, и новый владелец получает выписку ЕГРН (современный вариант свидетельства о праве собственности).
Заключение
Следить за правильностью составления договора купли-продажи – задача, в первую очередь, покупателя. Если после заключения сделки вскроются обстоятельства, ранее неизвестные новому владельцу, аннулировать сделку придётся в судебном порядке, и шансы на успех обычно невелики. Поэтому выбор формы заключения договора (через нотариуса или нет), а так же оплата всех сопутствующих юридических услуг чаще всего ложится на плечи покупателя.