Как продать долю земельного участка

Процедура реализации долей в праве собственности на недвижимое имущество, будь то жилой объект или земельный участок, имеет ряд особенностей. Процедура отличается от продажи всего объекта. Продажа доли земельного участка регламентируется рядом законодательных актов, в том числе Гражданским и Земельным кодексом, а также ФЗ № 101 об обороте сельскохозяйственных земель.

Выделение участка в натуре

Большинство участков, находящихся в собственности, владении или пользовании граждан относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, что обязывает их владельцев придерживаться требований ФЗ № 101 от 2002 года. Из смысла статьи 12 упомянутого закона следует, что в отношении сделок с земельным участком, находящемся в долевой собственности 5 и менее лиц, должны применяться правила ГК РФ.

Последние гласят следующее:

• распоряжение общим имущество, в том числе его реализация, должно осуществляться с согласия других собственников данного имущества;
• собственник доли вправе распорядиться ею на свое усмотрение, в том числе продать, при условии соблюдения преимущественного права совладельцев имущества.

Важно! Чтобы беспрепятственно распорядиться своей частью долевой собственник участка должен позаботиться о выделении доли в натуре. С этой целью производится межевание общего участка. В итоге инициатор получает в собственность конкретную часть земли с определенными границами, которая может идентифицироваться как объект сделки.

Согласно положениям статьи 11.5 ЗК РФ в результате выдела образуется новый участок или несколько участков, а первоначальный продолжает существовать в измененных границах. При этом у владельца выделенного объекта возникает единоличное право собственности в отношении своей части земли. Бывшие совладельцы могут продолжить использование земли как участники долевой собственности либо зарегистрировать право в отношении своих участков.

Межевание, выдел и регистрация в данном случае осуществляются по соглашению сторон, а при несогласии других участников в порядке судопроизводства.

Реализации доли без выделения

Иначе обстоит дело с долями, приобретенными в качестве пая после приватизации сельхозугодий. Владельцы таких паев в соответствии со статьей 12 ФЗ № 101 вправе без выделения границ конкретного участка:

• внести земельную долю в уставной капитал компании, деятельность которой связана с сельским хозяйством;
• завещать долю наследникам;
• передать свою землю в доверительное управление;
• отказаться от прав на долю;
• передать в рамках договора купли-продажи или дарения другому совладельцу участка, в состав которой входит передаваемая земля, сельскохозяйственной организации или члену КФХ.

При этом в силу ч. 2 ст. 12 обозначенного выше ФЗ в случае продажи своей доли ее собственник не обязан извещать об этом владельцев других участков, входящих в состав общего земельного объекта.

Существенным отличием реализации пая от реализации выделенной доли является следующее: владелец доли вправе продать ее ограниченному числу лиц, в перечень которых входят другие участники долевой собственности, члены КФХ, сельхозорганизации, муниципалитет или субъекты России.

При этом преимущественное право приобретения отдается субъектам и муниципальным образованиям, которые могут выкупить землю за сумму, истребуемую продавцом.

В случае отказа от приобретения либо неуведомлении продавца о принятом решении в течение 30 дней собственник доли вправе реализовать ее заинтересованному в покупке лицу.

Уведомление о продаже доли

Наиболее значимым в этой процедуре является соблюдение прав других собственников, что предполагает извещение таковых в соответствии с правилами, установленными статьей 250 ГК РФ.

Согласно этой статьи в обязанности продавца входит организация обязательного письменного уведомления лиц, обладающих преимущественным правом покупки, о намерении реализовать свою часть недвижимости с указанием цены.

Важно! При этом прописанная в уведомлении стоимость определяется только один раз и не может быть изменена после отказа долевых собственников от приобретения недвижимости.

Стоит отметить, что несоблюдение данного правила может послужить основанием для оспаривания сделки другими участниками долевой собственности в пределах установленного законом срока. Период, в течение которого допускается предъявление иска, ограничивается 3 месяцами.

Еще один важный момент касается передачи прав. Согласно ч. 4 ст. 250 ГК РФ уступка преимущественного права иным лицам запрещена независимо от того, в чью пользу собственник уступает право.

На принятие решения о согласии либо отказе выкупать долю отводится месячный срок, по истечению которого, продавец вправе предложить недвижимость стороннему покупателю, если:

• все участники отказались от покупки доли;
• есть документальное подтверждение вручения извещения, но собственники его проигнорировали.

Порядок реализации

Дальнейшие действия продавца будут соответствовать общим правилам, применяемым к сделкам купли-продажи:

1. Подготовка документации, необходимой для совершения сделки и последующей регистрации. Перечень основных документов в данном случае будет включать:

• выписку из ЕГРН, подтверждающую права продавца на землю;
• правоустанавливающий документ (документ, на основании которого продавец наделен правами собственника);
• кадастровый паспорт;
• документы в отношении зафиксированных в пределах участка строений (при наличии таковых);
• платежный документ об оплате пошлины.

2. Составление и подписание ДКП. Этот этап можно реализовать самостоятельно, а можно доверить нотариусу. Нотариальное удостоверение рассматриваемой сделки, согласно положениям ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 о госрегистрации недвижимости не требуется, однако, стороны вправе заверить договор купли-продажи доли земельного участка. Последний в обязательном порядке должен включать следующие существенные условия:

• данные сторон сделки;
• сведения о реализуемом объекте, включая площадь, местоположение, кадастровый номер, характеристики участка, а также информацию о наличии (отсутствии) построек;
• реквизиты правоустанавливающего документа (основание владения землей);
• стоимость недвижимости;
• порядок и сроки оплаты;
• сведения об имеющихся ограничения в части использования земли (при наличии таковых)

3. Подача документов на регистрацию в Росреестр. На данном этапе потребуются документы из обозначенного выше перечня, а также заявление и сам договор.
4. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переход прав от продавца к покупателю.

Важно! В случае реализации доли в участке, приобретенном в период брачных отношений, потребуется письменное нотариально удостоверенное согласие супруга.

Продажа доли земельного участка должна сопровождается выделением конкретного объекта в натуре, но в предусмотренных законом случаях, проведение такой процедуры требуется не всегда. Другим важным условием сделки является письменное уведомление сособственников, имеющих преимущественное право. В остальном процедура реализации доли схожа с куплей-продажей целого участка земли.