Возможность купить недвижимость в ипотеку, заложив арендные права на надел, называется залог права аренды земельного участка. Это один из множества вариантов программ ипотечного кредитования, которую банки предлагают своим клиентам, желающим купить участок под индивидуальное жилищное строительство или с готовым домом для проживания. Передача арендных прав становится гарантией выплаты ипотечного займа.
Законодательство в сфере залогового кредитования
Ипотечный договор всегда подкрепляется залоговым обеспечением. В случае если кредитуемое лицо окажется не в состоянии погасить долг перед кредитором, последний сможет присвоить себе залог в качестве погашения, чтобы в дальнейшем вернуть свои деньги, продав его на торгах. Законодательство приравнивает к залогу не только физические объекты, но и юридические права арендовать участок.
Залог может быть:
- самостоятельным объектом для покупки частного дома или земельного надела;
- дополнением при необходимости увеличить кредитную линию.
Эти нормы закреплены в следующих законах:
- Земельный Кодекс;
- Гражданский Кодекс;
- ФЗ №102.
Когда возможно передать в залог право на аренду
Главные принципы, на основе которых такая возможность допускается:
- право заложить арендное соглашение упоминается в самом договоре;
- случай находится в рамках действующих законов;
- владелец надела согласен с передачей в залог права аренды.
Юридическая процедура может обеспечить:
- процедуру ипотечного кредитования, то есть, займа на покупку недвижимости, в том числе, в строящемся доме. Когда квартира будет сдана с оформлением на собственника акта-приёма-передачи, она станет новым залоговым гарантом;
- если заёмщик имеет в планах построить здание на том участке, права на аренду которого планируется заложить. До начала строительства арендное право может выступать гарантом сделки, после – обеспечение переходит на строящийся дом;
- если гражданин хочет стать взять потребительский кредит, который должен быть подкреплён залогом.
Обычно кредитор и заёмщик руководствуются принципом единства участка и выстроенного на нём дома, поэтому передача прав аренды возможна, если залогом выступает этот дом. Заёмщик не может заложить дом без участка земли, на котором тот стоит. В редких случаях возможно самостоятельное обеспечение земельным участком без здания. Частный дом без участка не может выступать залогом.
Возможности и обязанности кредиторов и заёмщиков
Передача арендного права в качестве обеспечения ипотеки или кредита имеет следующую специфику:
- все прописанные в договоре аренды обязательства, возложенные на первичного нанимателя, остаются за ним. То есть, арендатор, заложивший своё право, обязан продолжать делать арендные платежи, содержать земельный надел в порядке, соблюдать прописанные правила эксплуатации;
- если арендное право было заложено по всем правилам, не требуется перезаключение договора или его расторжения с целью создания нового. Договор остаётся тем же;
- передать в залог можно только арендное право на участки, предназначенные для жилого строительства. Если в соглашении указано промышленное или сельскохозяйственное назначение территории, или даже под застройку офисными или торговыми помещениями, заложить такую аренду нельзя;
- ипотечный заём нельзя обеспечить арендным договором, если участок находится в муниципальной собственности без аренды строения, которое на нём возведено;
- так же обеспечение займа невозможно конфискованными или обременёнными территориальными наделами.
По действующим принципам ипотечного кредитования банк берёт имущество в качестве залога, чтобы в будущем продать его, если заёмщик окажется банкротом. В случае с арендным правом в качестве залога банк заключает договор цессии, то есть, уступки прав на аренду.
В юридической практике редко допускается передача в залог права аренды на долю в общем участке с множественностью лиц, так как договор цессии нужно согласовывать с прочими владельцами и арендаторами участка, а это бывает весьма затруднительно.
Положительные аспекты залога права аренды
Законодательство, разрешая временную передачу права аренды в залог, расширяет возможности тех, кому затруднительно получить ипотеку обычным стандартным способом.
- шанс получить ипотечный заём есть даже у тех, кто не имеет в собственности имущества, которое может быть принято в качестве залога;
- арендаторы приравниваются к полноправным заёмщикам, а значит, покупать землю, чтобы заложить её под ипотеку, не нужно;
- факт залога аренды земельного надела и дома, расположенного на нём, не препятствует праву арендатора купить этот участок и оформить на себя. Он продолжит обеспечивать ипотеку, но уже не как арендованный, а как быстрореализуемая собственность.
Отрицательные аспекты
В большинстве случаев такая форма залога оказывается невыгодной для кредитуемого лица. Это связано, прежде всего, с традициями и менталитетом российских кредитных организаций.
- срок закрытия ипотечного долга должен совпадать со сроком действия арендного соглашения. Даже если договор действителен в течение трёх лет, за этот срок заёмщик обязан полностью выплатить банку долг. Для сравнения, обычная ипотека с залогом в виде купленного имущества может иметь сроки 15-20 лет. Договор аренды в качестве залога делает ипотеку весьма накладной;
- занять у банка под договор аренды можно лишь небольшие суммы – до 70% от объёма арендной платы;
- дополнительные трудности создаёт юридическое оформление сделки. Перед одобрением ипотеки на место выезжает оценщик, который заполнит акт о пригодности (ликвидности) надела для кредитных целей. Работу оценщика и прочие трудности оплачивает заёмщик, наниматель участка;
- несмотря на то, что на законодательном уровне процедура вполне проста и законна, фактически далеко не каждый банк готов рассматривать в качестве залога арендные права. А те, что готовы кредитовать на таких условиях, предлагают чаще всего не самые выгодные условия, страхуя себя от возможных рисков. Сложно оценить арендное право в момент заключения кредитного договора, а значит, дело становится весьма рискованным для банка. Как показывает практика, кредитные организации любят точные цифры и фактические быстрореализуемые объекты, а не права, оформленные на бумагах;
- право аренды ценится значительно меньше, оно сложно реализуемо и считается не особо ликвидным в нашей стране. Риски закладываются в процентную ставку;
- оформить право аренды договора в качестве залога без согласия собственника можно только в одном случае – если земля принадлежит муниципалитету. От физических или юридических лиц согласие необходимо, так как договор аренды имеет срок, и в дальнейшем собственник может отказаться его продлевать. Договор с муниципалитетом продлить легче. Административный орган нужно только известить о желании заложить арендный договор под ипотеку.
Заключение соглашения с банком
Договор залога заключается между нанимателем территории и кредитной организацией. Текст и содержание – типовые. Присутствие владельца земли не требуется, так как от него на сделке будет написанное соглашение.
В документе должны быть отражены:
- дата и место заключения;
- стороны – заёмщик и займодавец;
- данные о земельном наделе: его местоположение, размеры, кадастровая информация;
- информация об арендном договоре, который закладывается в качестве гаранта ипотеки: стороны, срок действия;
- согласие владельца надела на процедуру залога;
- обязанности сторон: кредитора и получателя, их права;
- срок действия залогового договора (не должен превышать срок арендного соглашения).
Заключённая бумага регистрируется в течение 5 дней с момента подписания в Регистрационной Палате.
Порядок передачи
- Обсуждение условий кредитования под залог арендного соглашения. У каждого кредитора, согласного работать с клиентом на таких условиях, есть специальная программа (или несколько), определяющая порядок сделки. Кредитуемое лицо должно внимательно ознакомиться с программами и выбрать наиболее оптимальную, а затем согласовать её с займодавцем.
- Получение предварительного одобрения со стороны банка. Делается это после визуальной оценки земельного участка и проверки документации. В некоторых случаях арендатор обязан за свой счёт провести межевание.
- Получение письменного согласия на сделку от арендодателя, собственника земельного надела, если он не относится к муниципалитету. Если участок принадлежит администрации – направить ей извещение.
- Заключение договора.
- Регистрация соглашения с кредитной организацией в Росреестре.
- Получение кредитных средств.
После выплаты кредита заёмщик получает справку об отсутствии задолженности перед кредитором. Эта справка необходима, чтобы снять обременение в Росреестре. Снятие ограничений – задача самого кредитополучателя.
Заключение
Теоретически получить кредит, заложив своё право на аренду земельного участка, можно. Законодательство это предусматривает. Однако, на практике редко кому удаётся воспользоваться такой возможностью. Одним арендаторам это оказывается невыгодно, другим сделку не даёт совершить закон (например, право аренды на конкретный земельный участок не подлежит передаче). Третьим отказывает сам банк. Кредитор тщательно просчитывает риски, предельно точно старается оценить ликвидность земельного участка по факту, правильность составления и заключения соглашения между владельцем участка и арендатором. Отказать в возможности залога может и сам владелец участка, не предоставив письменное согласие или – что вернее – написать отказ.
