Квартира, оформленная в долевую собственность нескольких лиц – может быть настоящей головной болью. В сущности, неделимым объектом невозможно распорядиться на свое усмотрение, так как возможность совершения тех или иных юридически значимых действий напрямую зависит от позиции других совладельцев жилья. О том, что можно сделать с общей долей в квартире без учета мнения остальных собственников, а что категорически запрещено, поговорим далее.
Права собственника доли
Закрепленные гражданским законодательством права собственника доли позволяют владеть, распоряжаться и использовать принадлежащую ему часть на свое усмотрение. Однако, в силу специфики владения таким видом собственности закон накладывает определенные ограничения в части распоряжения имуществом.
В этой связи собственник доли вправе без учета мнения других совладельцев:
- подарить долю;
- передать в наследство любому лицу;
- выделить долю в натуре.
Последний пункт позволяет собственнику придать доле в праве обозримые границы и площадь для дальнейшего использования имущества в своих целях. Выделение доли в натуре осуществляется в порядке судопроизводства в тех случаях, когда между совладельцами имеются споры относительно порядка пользования общим имуществом.
Обратите внимание! Выделенная в натуре часть не всегда соответствует величине доли в праве, так как суд в данном случае исходит из возможности использования имущества по прямому назначению. Это означает, что гражданин должен иметь личную территорию в общей квартире, а также беспрепятственный доступ в места общего пользования, например, в санузел и кухню.
Это то, что касается свободного волеизъявления собственника, а вот, что он может сделать с учетом мнения других:
- сдать часть квартиры в наем;
- реализовать долю в праве;
- обменять на другое имущество.
Все эти действия совершаются с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом, при нарушении которых сделка может быть аннулирована по инициативе долевых собственников жилья.
Продажа
Наиболее приемлемым вариантом реализации доли в квартире,в которой не живешь является сделка купли-продажи. Владелец доли имеет право продать ее и постороннему лицу. В данном случае ограничение в части распоряжения состоит в необходимости соблюдения преимущественного права покупки. Это означает, что прежде чем продавать долю на стороне, собственник обязан предложить ее выкуп совладельцам.
Обмен
Достаточно простой способ отчуждения доли в праве, если только найдется лицо, готовое предложить взамен приемлемый вариант. Такие сделки популярны среди действующих или бывших родственников и нередко помогают разрешить конфликты в семье после развода.
Тем не менее, закон устанавливает следующее ограничение: относительно договора мены участники сделки должны применять правила купли-продажи, а это означает, что инициатор обязан соблюсти преимущественное право других совладельцев. Соответственно, если им нечего предложить и нет возможности выкупить долю, собственник последней вправе беспрепятственно заключить договор с любым лицом.
Аренда
При передаче жилплощади в пользование кого-либо правильнее говорить наем. По закону владелец доли может поселить в пределах своей части имущества стороннее лицо, однако, прежде чем это сделать необходимо заручиться согласием других собственников. Причем в данном случае желательно иметь на руках подтверждение того, что последние уведомлены о намерениях владельца доли. Такой способ часто актуален для владельцев доли, полученной в наследство.
Процедура уведомления примерно такая же, как при продаже. Таким образом, если никто из совладельцев не изъявит желание стать нанимателем доли и не воспротивится заселению постороннего лица, собственник может смело заключать договор найма.
Безвозмездные сделки
К таковым относятся дарение и завещание. Преимущество данных видов сделок заключается в том, что собственник вправе свободно распоряжаться своей долей, не опасаясь аннулирования сделки. Исключение составляют лишь случаи, когда возникают сомнения относительно свободы волеизъявления лица.
Долю в праве можно подарить любому из совладельцев общего имущества или постороннему лицу.
Однако, здесь нужно учитывать один момент. Сделка дарения подлежит налогообложению, поэтому если одаряемый не является близким родственником или членом семьи дарителя, получивший дар гражданин обязан уплатить налог на доходы в размере 13 % от кадастровой стоимости доли.
При передаче имущества по завещанию налог не взимается, однако, после смерти наследодателя, его преемники при вступлении в наследственные права понесут расходы, связанные с оформлением наследства, в частности им придется уплатить пошлину за выдачу свидетельства.
Альтернативные варианты
В эту группу сделок отнесем пожизненную ренту и выплату компенсации за долю в праве. В первом случае собственник заключает договор с любым лицом, к которому после смерти получателя ренты перейдет право на долю в квартире. Взамен плательщик ренты обязуется обеспечить прижизненное содержание владельца доли в праве. К слову сказать, плательщиком может быть и совладелец общего жилья.
Второй вариант предусматривает возможность получения стоимости доли в случае признания ее незначительной, что предполагает невозможность выделения такой доли в натуре и отсутствие существенного интереса в ее использовании.
К примеру, если гражданин владеет десятой или даже сотой частью в общей квартире, другие совладельцы вправе обратиться в суд с целью признания его доли незначительной и отчуждения последней в пользу инициатора процесса взамен выплаты компенсации. Надо сказать, что такой вариант в большей степени интересен другим собственникам, желающим завладеть имуществом в полном объеме. Тем не менее, и собственник незначительной доли в накладе не останется.
В заключение стоит добавить, что по новым правилам регистрации сделок, предусматривающих отчуждение доли в общей недвижимости, инициатор передачи прав другому лицу обязан удостоверить договор нотариально. Причем данное правило распространяется и на договор дарения.
