Аренда участка земли под свои нужды – распространённая процедура. На арендованной земле можно не только выращивать урожай или пасти скот, но и возводить сооружения: как временные, так и капитальные. Как арендовать землю под строительство, зависит от нужд, под которые планируется взять участок, а так же от договорённостей с владельцем земли: муниципалитетом или частным лицом.
Виды аренды земельного участка
Аренда – временное пользование на возмездной основе. Арендатор может заключить договор с:
- Физическим лицом;
- Юридическим лицом, во владении которого находится участок;
- Государством.
Если договор аренды заключается с физическим или юридическим лицом, такие отношения регламентируются Гражданским и Земельным Кодексом. Взаимоотношения между арендатором и государством подчиняются Земельному Кодексу.
Договор может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (до 49 лет, заключается только с государством).
Если срок действия договора не превышает 1 года, он не подлежит регистрации в Росреестре. В остальных случаях регистрация – одна из гарантий надёжности сделки, потому выполняется обязательно.
Аренда земли под строительство – отдельный пункт в законодательстве. Заключить договор можно на срок строительства (краткосрочный, либо на 5-9 лет), а затем, после окончания работ, продлить.
Нюансы аренды земли под строительство
- Заключая договор с муниципалитетом, арендатор в обязательном порядке указывает:
- Назначение будущего сооружения;
- Сроки строительства.
Для этого перед тем, как обращаться за участком, арендатор должен подготовить всю техническую документацию: план строительства, проект, финансовое обеспечение работ. В дальнейшем арендатор должен строго следовать предложенному плану, иначе арендодатель может аннулировать договор и наложить санкции: штрафы и предписания о сносе объекта.
- Застройщик должен учитывать ещё один момент: нередко для осуществления строительных работ одного участка земли недостаточно: чтобы разместить технику и обеспечить её работу, требуется больше пространства, чем в будущем будет занимать здание. Поэтому площадь земли, арендованной под строительство обычно больше, чем будет занимать готовый объект.
- Арендовать землю у муниципалитета можно после проведения торгов. Но законодательство допускает возможность пропустить этот этап в некоторых случаях. Без торгов земля предоставляется:
- Тем, кто уже имеет объект недвижимости в собственности на желаемом участке;
- Объект недвижимости принадлежит лицу на праве хоз.ведения;
- Планируется капитальное строительство.
Кроме того, без торгов можно получить землю в аренду под строительство, если есть основание: например, указ президента или Правительства, застройщик желает достроить незавершённый объект на участке или планирует реализовать инвестиционный проект.
Подготовка к подаче заявления о выдаче участка в аренду
Начинается процесс с поиска подходящей площадки под строительство. Публичная кадастровая карта подскажет, какие участки можно взять в аренду, а какие государство передало в частные руки или зарезервировало под собственные нужды. Форма собственности подходящих участков должна звучать так: «Собственность публично-правовых образований».
Из подходящих по площади и расположению наделов выбираются те, которые подходят по типу и целевому использованию.
Целевое назначение земель определяет возможность строительства объекта:
- Земли ИЖС – для жилого строительства.
- Земли СНТ – для ведения дачного хозяйства и возведения соответствующих построек.
- Земли сельскохозяйственного назначения – в основном, используются для выращивания культур, разведения домашнего скота в промышленных масштабах. Строить на таких землях можно хозпостройки для этого рода занятий (например, животноводческая ферма) или капитальные жилые строения.
- Земли промышленные – идеальны для строительства заводов, фабрик.
- Земли населённых пунктов – призваны обеспечивать население жилым фондом, рекреационными объектами и торговыми помещениями.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
После того, как подходящий участок найден, можно готовить документы.
Заявление
Подача заявления о желании взять участок в аренду под строительство – первый шаг. Заявление пишется в адрес владельца участка: муниципалитета и его главы. Оно должно содержать:
- Полное наименование юридического лица или персональные данные физического лица, желающего взять землю в аренду.
- Описать участок: категорию земли, целевое назначение, кадастровые сведения, адрес, площадь.
- Срок аренды, цели строительства.
- Приложить документацию планируемых работ.
- Указать возможные льготы или основания для передачи участка в аренду без торгов.
Торги и заключение договора
Муниципалитет проверяет документы и выносит решение: об инициации торгов, передаче земли без торга или отказ в аренде.
Не всегда арендатор сам должен инициировать аукцион. Многие потенциальные застройщики следят за решением муниципалитета выставить на торги тот или иной участок, после чего просто подают документы и заявление на участие в этих торгах.
После проведения аукциона претендент, предложивший наиболее выгодные условия аренды, получает право заключить с муниципалитетом договор. В дальнейшем именно этот документ становится руководством к действию: что строить, как долго строить и для чего.
Регистрация договора аренды
Последний пункт – регистрация договора в Росреестре. На земельный участок накладывается обременение на срок действия договора. Это значит, что в течение этого периода нельзя продать или повторно сдать участок.
Если земля принадлежит частному лицу
Арендовать участок можно не только у муниципалитета. Договор с частным владельцем – физическим или юридическим лицом – можно заключить на тех же условиях, что и с государством. Не требуется проведение торгов. Однако, цену и условия аренды определяет владелец надела. Если сторонам удаётся договориться, заключается договор. Он так же содержит правила строительства: сроки, назначение помещения, его внешний вид. Отступать от этих договорённостей арендатор не имеет права.
В договоре указывается и дальнейшая судьба постройки: возможность продолжения аренды, право выкупа участка арендатором и т.д.
Как арендовать землю под производство
Промышленные объекты – заводы, фабрики, цеха и производственные площадки – могут быть построены только на землях промышленного назначения.
Обычно эта категория находится далеко от земель населённых пунктов и ИЖС. Земля под промышленность тоже может находиться как в государственном, так и в частном владении. Соответственно, порядок аренды тот же, что и в других случаях.
Нередко бывает, что на участке уже есть объект, подходящий под производство. В этом случае договор аренды включает не только землю, но и постройки, которые на ней расположены.
Аренда земли под строительство вышек сотовой связи
Вышка сотовой связи не является объектом капитального строительства.
Но так она является источником повышенного электро-магнитного излучения, существуют правила её расположения на местности. Так, например, некоторые вышки сотовой связи запрещено ставить ближе 10 метров от жилого дома. Другие вышки можно располагать на крыше жилого здания, но для этого нужно согласие 2/3 жильцов.
В остальных случаях устанавливать вышки сотовой связи можно на землях любого назначения.
Построить вышку сотовой связи можно как на частной территории, так и на муниципальной земле, получив соответствующее разрешение от государства. Для этого нужно подать заявление в муниципалитет и ждать ответа. Владелец вышки должен обратиться с проектной документацией и в Роспотребнадзор за санитарно-эпидемиологическим заключением на размещение объекта на желаемой территории.
Заключение
Условия аренды земли под строительство у муниципалитета, закреплённые в Земельном Кодексе, определяют и стоимость аренды. Она напрямую зависит от кадастровой цены участка земли. Если заключать договор с частным владельцем, сумма может оказаться как выше, так и ниже. На заключение договора с муниципалитетом может уйти в общей сложности до 4 месяцев. И в том, и в другом случае определяется срок аренды, назначение строения и его дальнейшая судьба (выкуп надела, продолжение аренды).
