Перевод земель в другую категорию: все об изменении целевого назначения

Российская территория разделена на зоны, имеющие целевое назначение. Участки наделены правовым режимом, который устанавливает на них определенные способы пользования. Владельцам не разрешается осуществить перевод земли в другую категорию самостоятельно. Для этого им надо обратиться в уполномоченный орган и пройти регламентированную процедуру. Так власти борются со злоупотреблениями во время эксплуатации земельных участков.

Какие бывают категории земель?

Чтобы упростить учет и разумно использовать территорию РФ, землю делят на категории, каждая из которых имеет свое предназначение. Согласно ЗК РФ, страна поделена на нижеследующие группы:

Промышленные – на этих землях строятся транспортные пути, сооружения для обороны, энергетики, связи, науки. Они необходимы для реализации специальных целей.
Земли населенных пунктов – выделяются для застройки жилыми объектами.
Земли сельскохозяйственного назначения – предназначены для производства с/х продукции. На них могут располагаться участки с пастбищами, пашнями, садами, огородами и т.д.
Водный фонд – реки, озера, ледники, подземные источники, морские границы и пр.
Особо охраняемые – в эту группу входят участки, которые изъяли либо частично изъяли у владельцев, а также ценные наделы.
Лесной фонд – леса, прогалины, вырубки, дороги, просеки, с/х угодья и пр.
Запасники – гос.территории, которые не продали или не передали для пользования гражданами или юридическими лицами.

Внимание! Главным условием является пользование каждой отдельной категорией в полном соответствии со своим назначением. Если появляется необходимость использовать участок для другой цели, то закон обязывает менять его предназначение.

Смена категории проходит по весомому основанию. Например,:

планируется возвести здание;
предстоит строить дорогу;
необходимо провести корректировку площади;
надо соорудить промышленный объект и др.

Какой бы не оказалось причины для смены категории земли, она должна подтверждать невозможность дальнейшего пользования участком без проведения процедуры по изменению его категории.

Однако, изменять разрешается не все категории. К отдельным землям предусмотрен строго определенные основания.

Собственники для подтверждения факта обладания участком должны предоставить правоустанавливающие документы:

договор о покупке имущества;
постановление о выделении объекта;
соглашение об обмене;
судебное решение.

Указанные и вновь оформляемые документы содержат информацию о категории и виде разрешенного использования. Последний правообладатель выбирает сам их следующего списка:

ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;
ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
КФХ – крестьянско-фермерское хозяйство;
огородническая / дачная деятельность.

Внимание! Участок с сельхозназначением, отданный для ЛПХ, нельзя застраивать жилыми объектами. По факту возвести сооружение возможно, но потом его не разрешат зарегистрировать в качестве жилого дома. Сначала требуется добиться другой категории

По статистике, самой распространенной причиной изменения вида разрешенного использования является строительство жилья с дополнительной инфраструктурой.

Как осуществляется перевод земель?

Если к специалистам уполномоченного органа обращается человек, у которого нет права на имущественный объект или установленной доверенности, или полного пакета документов, то заявка о переводе отклоняется во время ее оформления. При более позднем обнаружении недостаточности бумаг отказ может предоставляться на протяжении 30 дней со дня принятия заявления.

Земли с сельхозназначением переводить запрещается, если они имеют особую ценность и повышенным уровнем продуктивности. К ним относятся поля НИИ, участки с высокой кадастровой стоимостью, по сравнению со средней ценой муниципального образования

Исключения встречаются очень редко.

Важно знать, что за переведение сельхозземель в другую категорию выписывается большой штраф 200 – 250 т.р. Подобное нарушение классифицируется как факт нецелевого использования земельного участка.

В отношении земель населенных пунктов процедуру позволяют провести, если участок находится на территории рассматриваемого поселения. Добиться разрешения довольно непросто. На практике зафиксировано несколько случаев, когда правообладателям удалось вывести землю из границ населенного пункта.

Перевести землю из промышленной зоны в другую не представляет особой сложности. Однако, существуют некоторые ограничения:

если участок загрязнили и застроили объектами, которые потом забросили или довели до аварийности и состояния свалки, то для получения разрешения нужно предварительно добиться утверждения проекта по рекультивации этой территории;
если на участке были проведены работы, приведшие к разрушению почвенного слоя, то разрешение будет доступно после проведения восстановительных работ по возрождению поверхности земли. Здесь также понадобится разработать и утвердить проект по рекультивации надела.

Как присвоить земле другую категорию?

Запустить процесс могут владельцы участков и землепользователи, у которых имеются документы с подтверждением права пользования этими наделами. Пройти процесс можно только лично, через Госуслуги не получится.

Необходимые документы

В ст. 2 ФЗ № 172 указан список требуемых бумаг:

паспорт либо удостоверение личности;
выписка с подтверждением регистрации частного предпринимателя или организации;
справка из ЕГРН;
подтверждение права собственности на имущество;
заключение экологического эксперта (этот документ спрашивают не всегда, он нужен для определенных категорий земель).

Внимание! Кроме вышеперечисленных бумаг, специалисты, принимающие документы от заявителей, вправе попросить предъявить дополнительные бумаги.

Обращение с ходатайством

Принадлежность участка земли влияет на то, какое учреждение придется посетить заявителю: региональный департамент или местная администрация.

Ходатайство полагается составлять свободно на специальном бланке, в котором нужно прописать следующие данные:

номер по кадастру;
вид права на землю;
настоящая категория и планируемая для перевода участка;
обоснование причины проведения процедуры

Скачать бланк ходатайства о переводе земли можно здесь.

Принятие решение

Заявки от компетентных заявителей, предъявивших полный комплект документов, рассматриваются на протяжении 2-х месяцев. Если в роли уполномоченного органа выступает Правительство РФ либо областные власти, то срок увеличивается до 3-х месяцев.

Решения оформляют в виде соответствующих актов. Они действуют без ограничений по времени. Документ предписывается отсылать на имя заявителя в течение 14 дней со дня принятия решения.

Регистрация смены категории

Копию составленного акта специалисты местной (областной) администрации направляют в территориальный филиал Росреестра в течение 10 дней со даты выдачи документа. После того, как в ЕГРН будут внесены изменения, а участок поставят на учет, собственник может пользоваться им по новому назначению.

Внимание! Росреестр уведомляется бесплатно для заявителя, но ему придется уплатить госпошлину 350 руб. за проведение процедуры по внесению новых данных в ЕГРН.

Сколько стоит поменять категорию?

Для перевода земельного участка в другую категорию, потребуется отдать 9 – 12 т.р. за 1 сотку. Точную сумму можно узнать после оценки специалистами показателя трудности предстоящей работы. Кроме денежных вложений, рекомендуется заключить договор с юристом, чтобы общение с представителем органа прошло успешно и положительный результат не заставил себя ждать.

Изменение категории без разрешения правообладателей

Исполнительная власть и местная администрация обладает правом подавать ходатайства без согласия соседей по товариществу и юридических лиц, владеющих земельными наделами. Но это возможно, если выполняется одно из следующих условий:

земля будет относиться к природоохранной зоне, причем текущий хозяин сохранит право владения ею;
власти приняли постановление, согласно которому город приобретет новые границы.

Если ходатайство с одним из указанных обоснований будет одобрено, то его обжалования можно будет добиться только в суде.