Продление срока аренды земельного участка

В соответствии с земельным законодательством не только граждане России, но и иностранные граждане, а также лица, не имеющие гражданства, вправе на основании договора аренды использовать расположенные на территории РФ земельные участки.

Однако несмотря на практически неограниченные возможности такие участки остаются собственностью непосредственного владельца, которым может выступать государство или муниципалитет. В этой связи продление срока аренды земельного участка является актуальным вопросом для многих лиц.

Что предполагает аренда и когда ее нужно продлевать?

Передача имущества в аренду, будь то недвижимость или объекты движимого имущества, осуществляется в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, что означает следующее:

1. Аренда предполагает возмездную временную передачу имущества во владение и пользование либо только пользование третьих лиц. При этом арендатор в отличие от собственника имущества ограничен в своих правах и не может, например, на свое усмотрение распорядиться переданным ему имуществом.
2. Владелец и пользователь обязаны заключить договор, в содержании которого необходимо четко описать тип и характеристики передаваемого в аренду объекта, а также временной период, когда арендатор может использовать полученное имущество;
3. Соглашение считается заключенным на неопределенный срок, если в договоре отсутствует указание на период действия.
4. Аренда – это возмездная сделка, поэтому в договоре должна быть указана величина платы за пользование имуществом.
5. Если объект, передаваемый в аренду, относится к категории недвижимого имущества, договор в отношении такого объекта необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Что касается непосредственно земельных участков, то здесь важно отметить следующие моменты:

На основании норм Земельного Кодекса РФ и в соответствии с условиями договора, арендатор вправе передать принадлежащие ему права в пользу иного лица, например, сдать арендованный участок в аренду (субаренда), передать в качестве предмета залога либо внести как вклад или паевой взнос.

При этом временный пользователь имущества должен соответствующим образом уведомить о своих намерениях арендодателя.

 И самое важное! Если первоначально участок передан арендатору по результатам участия в публичных торгах, по окончании срока договора продлить его на общих основаниях невозможно. Пользователь должен повторно принять участие в аукционе.

Можно ли обойтись без аукциона?

За исключением обозначенных ст. 39.6 ЗК РФ случаев, государственные и муниципальные земли предоставляются во временное пользование на торгах. Без участия в аукционе участки выделяются:

• организациям в соответствии с положениями соответствующего распоряжения или указа президента, а также распоряжения Правительства РФ или руководства субъекта. При этом выделяемые на основании подобных распоряжений земли могут использоваться исключительно в соответствии с целевым направлением, например, для реализации нацпроектов;
• компаниям, осуществляющим строительство жилой недвижимости, в том числе МКД;
• лицам, занимающимся комплексным освоением территории, в том числе в целях ИЖС;
• садоводам и огородникам, являющимся членам некоммерческих товариществ;
• собственникам зданий и сооружений, расположенных на арендованной земле;
• владельцам незавершенных строительством объектов;
• КФХ либо иными организациям, занимающимися сельскохозяйственной деятельностью;
• гражданам, наделенным правом первоочередного получения земли;
• лицам, намеревающимся использовать участок под ИЖС либо для ведения ЛПХ;
• лицам, использующим землю для заготовки кормов и выпаса скота;
• недропользователям и лицам, осуществляющим деятельность в сфере охотничьего хозяйства;
• организациям, занимающимися строительством автомобильных и железных дорог;
• лицам, занимающимся рыболовством и добычей иных водно-биологических ресурсов;
• другим юридическим и физическим лицам в соответствии с отдельными нормативно-правовыми актами РФ.

Перечень обстоятельств, не требующих проведения торгов, достаточно объемный, однако нас больше интересует вопрос, как продлить аренду земельного участка.

Условия продления аренды

В силу оснований, указанных в п. 3 статьи 39.6 ЗК РФ право продления арендных отношений в отношении земельных участков предоставляется следующим категориям граждан и организаций:

1. Изначально получившим землю в пользование без участия в торгах. Исключение составляют лишь случаи, когда указанные лица стали единственными участниками аукциона. В подобных обстоятельствах торги признаются несостоявшимися, а договор заключается с тем, кто подал заявку на участие.
2. Получившие земельный участок с целью ведения садоводства по результатам проведенных торгов.

На основании п. 4 той же статьи продление периода пользования участком становится возможным при соблюдении следующих обязательных требований:

• если заявление о продлении аренды подано до того, как истек период действия предыдущего договора;
• при отсутствии лиц, являющихся исключительными претендентами на приобретение арендованного участка;
• если действие договора аренды на момент подачи заявления не прекращено по инициативе арендодателя или землепользователя;
• если закон допускает передачу без проведения торгов. В данном случае подразумеваются возможные изменения в законодательстве, которые могут быть внесены в период действия старого договора.

Особенности аренды при наличии незавершенного строительства

В этой части важно акцентировать внимание на нескольких моментах, связанных с правами лиц, являющихся собственниками недостроенной недвижимости.

Если граждан или организация приобретает недостроенный объект, у покупателя возникает право продлить период пользования участком, на котором расположена так называемая «незавершенка».

Положения п. 5 обозначенной выше статьи ЗК РФ допускают предоставление участка с не введенным в эксплуатацию объектом без проведения торгов только единожды с целью завершения начатого строительства.

Продление срока аренды участка и передача последнего новому владельцу недостроенной недвижимости осуществляется в данном случае при наличии следующих оснований:

• если новый собственник приобрел такой объект на публичных торгах;
• если принадлежащий продавцу объект не был изъят и передан на торги после окончания периода действия арендных отношений.

Первый вариант предполагает следующую схему продления периода пользования земельным участком:

1. Владелец «незавершенки» не укладывается со строительством в срок.
2. Собственник земли после завершения периода аренды производит изъятие незавершенного объекта и передает его на торги. Данное право возникает при наличии решения судебной инстанции.
3. Посредством участия в торгах объект приобретает новый собственник, с которым владелец земли заключает договор аренды без аукциона.

Второй вариант состоит в следующем:

1. Собственник не успевает завершить строительство в запланированный срок (до окончания периода пользования землей).
2. Законный владелец не обращается в суд либо обращается, но ему отказывают в удовлетворении иска об изъятии незавершенного объекта.
3. После истечения 6 месяцев у прежнего арендатора и по совместительству владельца «незавершенки» возникает право продлить договор аренды земельного участка.

Таким образом, чтобы избежать утраты недвижимости, целесообразно заблаговременно, то есть до окончания периода аренды, зарегистрировать право собственности на незавершенный объект.

Процедура продления аренды

Итак, мы уже выяснили, что у временного пользователя земли есть только два способа продлить заключенный с собственником договор: подать заявление либо принять участие в торгах.

В первом случае достаточно подать заявление на продление аренды земельного участка. Сделать это нужно пока срок первоначального договора не истек, а адресовать документ необходимо собственнику, выделившему в пользование участок. Если вопросов относительности законности действий заявителя не возникнет, уполномоченный орган заключит с пользователем новый договор аренды на определенный срок.

Если участок изначально передан в аренду по результатам проведенных торгов, порядок действий арендатора будет соответствовать первоначальному.

Для поиска и подачи заявки на участие в торгах можно использовать специальную площадку Торги: Официальный сайт, где размещается информация об их проведении.

Здесь собрана вся информация об объявленных, находящихся в процессе приема и рассмотрения заявок аукционах, а также о завершенных и приостановленных торгах.

Для начала необходимо кликнуть по вкладке «торги». Далее для выбора подходящего участка желательно использовать расширенную форму поиска, в которой необходимо указать:

• тип извещения. В этой строке нужно выбрать «извещение о проведении торгов»;
• страну размещения;
• местоположение участка;
• в поле «статус» выбираем «объявлен».

По результатам поиска можно ознакомиться со всеми выставленными на аукцион лотами в интересующем субъекте страны. В извещении каждого из них содержится подробная информация об объекте. Чтобы изучить содержание извещения, необходимо кликнуть на значок лупы.

В открывшемся окне появится большое количество сведений, в том числе:

• тип торгов (аренда или продажа);
• сведения о дате завершения приема заявок на участие в аукционе;
• дата и время проведения торгов;
• организатор торгов (он же собственник участка);
• характеристики объекта, включая кадастровый номер, категорию, вид разрешенного использования, площадь, местоположение;
• полная стоимость и срок аренды;
• начальная стоимость;
• шаг аукциона;
• величина задатка;
• иная значимая информация.

В соответствии с правилами, установленными ст. 39.12 ЗК РФ с целью принятия участия в торгах претендент должен предоставить организатору:

1. Заявку на участие, составленную по форме, указанной в извещении с внесением в нее банковских реквизитов. Последние указываются на случай возврата внесенного задатка, если заявка будет отклонена.
2. Копию паспорта.
3. Документ о регистрации заявителя в качестве юридического лица (для организаций). При этом если данное лицо, зарегистрировано на территории другого государства, необходимо предоставить документ, переведенный на русский язык.
4. Документ, подтверждающий факт внесения задатка (перечисления средств на счет, указанный в извещении).

Обратите внимание! Представленный заявителем документ, подтверждающий факт перечисления средств в качестве задатка, приравнивается к заключению соглашения о задатке.

Если все сделано правильно и возврата заявки не последовало, заявитель должен явиться в назначенный организатором день по указанному в извещении адресу, чтобы принять участие в торгах.

Как правило рассматриваемые аукционы проводятся в электронной форме. Исключение составляют случаи предоставления земли гражданам с целью:

• ИЖС;
• ведения арендатором личного подсобного хозяйства;
• садоводства;
• организации на арендуемом участке крестьянского (фермерского) хозяйства.

Такая процедура не сложнее, чем продление без проведения торгов. Кроме того, всегда есть шанс на благополучный исход аукциона. Стоит отметить, что при отсутствии других претендентов, договор аренды заключается с единственным участником торгов. Кроме того велика вероятность, что начальная стоимость аренды не повысится, следовательно, договор можно будет заключить по минимальной цене.