Договор аренды всегда имеет срок действия, по истечении которого юридические обязательства арендатора и владельца прекращаются. Отказаться от аренды земельного участка досрочно тоже возможно. Обычно, эта ситуация прописана в самом соглашении одним из пунктов. Но даже если она не упоминалась, разорвать договор может каждая из сторон. Правила прекращения аренды зависят от ситуации.
Законодательство в сфере аренды земли
Правила получения надела во временное возмездное пользование зафиксированы в документах:
- Земельный Кодекс (ст.46, 53 и др);
- Гражданский Кодекс (ст.619, 620 и др);
- иные федеральные и региональные акты.
Законы регулируют права и обязанности собственников и арендаторов в разных ситуациях.
Возможные причины отказа от аренды
На досрочное прекращение арендных отношений имеет права каждая из сторон. Соответственно, причины зависят, в первую очередь, от статуса инициатора – собственника или пользователя.
По инициативе владельца надела:
- пользователь не соблюдает пункты договора о санитарной, экологической безопасности;
- использует участок в целях, отличных от договорённости;
- не соблюдает сроки;
- задолжал арендную плату более чем на два месяца.
По инициативе арендатора:
- договор содержит данные о другом участке, не о том, который был предоставлен в пользование. Свидетельство этому – несовпадение адреса, площади, формы и любых других параметров;
- земля оказалась непригодна для использования по назначению, указанному в договоре, а собственник не предупредил арендатора об этом;
- доступ к наделу не был открыт собственником в установленный срок;
- собственник нарушает пункты договора;
- он активно вмешивается в дела арендатора, лишая его возможность спокойно использовать землю.
Основания для процедуры расторжения договора аренды
Тезисы на основе законодательства в сфере земельных отношений:
- Пункт арендного соглашения о возможных причинах и порядке досрочного прекращения аренды. По нему нужно действовать, если он в тексте есть. Однако, наличие этого пункта не предусмотрено законом в обязательном порядке, поэтому его может и не быть.
- Споры по аренде участка, полученного от администрации, решаются только в судебном порядке.
- О принятом решении прекратить аренду, прежде всего, нужно письменно оповестить вторую сторону соглашения. В некоторых случаях арендатор с арендодателем могут прекратить отношения в досудебном порядке или внести изменения в текст. Если вторая сторона не согласна с предложением, она должна дать письменный ответ. Он и станет основанием для обращения в суд.
- Дела этого порядка рассматриваются арбитражным судом.
- Всё время, пока идёт суд, арендатор (если он инициатор расторжения) обязан выплачивать установленную плату за участок, а в дальнейшем имеет право потребовать возместить эти суммы с арендодателя. Без выплаты долга, накопившегося перед арендодателем, разорвать договорные отношения будет затруднительно.
Порядок расторжения договора аренды
Для обеих сторон алгоритм действия одинаковый:
- Уведомить второго участника письменно: заказным письмом с уведомлением или лично в двух экземплярах, один из которых остаётся у инициатора;
- Дождаться ответа. Согласие – повод встретиться и разорвать договор или изменить его. Отказ – повод составить иск в Арбитражный суд;
- Посетить судебные заседания, получить решение суда;
- Если решение положительное, а договор был заключён более чем на год – зарегистрировать судебный вердикт в Росреестре.
Если инициатор расторжения договора – арендатор: нюансы
Арендатор может отказаться от надела в пользу другого лица, если соблюдаются пункты:
- участок был получен после проведения аукциона;
- другое лицо – гражданин или компания, которые на аукционе заняли второе место.
В остальных случаях отказ обычно не пишется направленным в пользу кого-либо. Если вопрос решается в досудебном порядке, стороны могут договориться между собой о передаче участка в аренду рекомендованному лицу.
Что касается объектов, построенных на арендованном наделе, то:
- если на нем стоит дом, баня, хозяйственный корпус владельца, разрыв арендных отношений происходит по стандартному алгоритму;
- если строение создал арендатор, ему придётся отказаться от притязаний в случае досрочного прекращения арендных отношений.
Если инициатор – арендодатель: нюансы
В некоторых случаях положена компенсация пользователю за изъятие у него надела (например, если муниципалитет забирает землю под свои нужды).
Когда причина прекращения договора – в долгах арендатора, суд примет решение в пользу собственника, но обяжет должника выплатить необходимые суммы.
Если на участке ведутся сельхозработы (например, это земля под ЛПХ, и в данный момент активно идёт подготовка почвы, посадка, выращивание или уборка урожая), разорвать договор аренды можно только добровольно. Суд откажет в удовлетворении иска до окончания полевых работ.
В процессе возмездного использования дома и участка земли арендатор мог улучшить территорию или помещение. Например, если это надел под ИЖС, пользователь проложил дорожки на участке, посадил ценные деревья за свой счёт и т.д., по договорённости с владельцем. При прекращении аренды досрочно арендодатель должен компенсировать затраты на облагораживание территории.
Заключение
Отказаться от сделки без веской причины невозможно: так или иначе, придётся либо договариваться со второй стороной, либо ждать окончания срока аренды. Другое дело, если вторая сторона сама преподносит основания для обращения в суд. Грамотно составленное исковое заявление с указанием данных об участке, о собственнике, о самом договоре и главное – о причинах прекращения обязательств по сделке аренды – принесёт результат очень быстро.
Если собственником участка является частное лицо, решение суда регистрируется в Росреестре, с участка снимается обременение, к владельцу возвращается право распоряжения землёй. Участки, полученные от администрации, не становятся бесхозными, а вновь возвращаются на баланс муниципалитета и могут быть переданы в аренду новому лицу.
