Свидетельство о праве собственности на комнату даёт возможность распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. С частью собственности можно совершать все те же сделки, что и с целой квартирой. Однако, продажа комнаты в коммунальной квартире, равно как и обмен, и дарение, не может пройти без выполнения некоторых условий.
Предмет сделки
Комнату в собственность можно получить несколькими путями:
- купить или обменять готовую оформленную площадь;
- самостоятельно выделить комнату из общей жилплощади, оформить право собственности на неё.
Обычно это актуально для тех, кто поделил между собой квартиру по наследству. Нотариус выдаёт свидетельство о праве на долю, а собственник по возможности может выделить комнату, чтобы затем продать её.
В документах на комнату указаны адрес, этаж, площадь помещения, на неё заводится отдельный счёт за коммунальные услуги, и она остаётся практически самостоятельным объектом. Но всё же не в полной мере.
Условия продажи
Сделки, связанные с комнатами в коммунальной квартире, считаются наиболее сложными с юридической точки зрения: слишком много условий. Если какое-то из них не будет выполнено, сделка не состоится. Однако, правильная подготовка комнаты к продаже снизит риск отмены сделки.
Форма собственности
Осуществлять сделки с недвижимостью можно только на основании права собственности.
Если комната принадлежит муниципалитету, данную жилплощадь можно только обменять на такую же муниципальную в любом регионе.
Комната должна быть приватизирована.
Согласие соседей
Продавец комнаты обязан прежде всего поставить в известность о сделке других собственников коммунальной квартиры. У них есть право преимущества покупки. В большинстве случаев другие собственники не имеют желания расширить квадратные метры за счёт продаваемой комнаты, однако, проинформировать их о продаже – обязанность владельца.
Информировать нужно:
- каждого собственника остальных комнат в квартире;
- муниципалитет, если какая-то из комнат не приватизирована;
- соцзащиту и опеку, если какая-то из комнат принадлежит инвалиду или несовершеннолетнему гражданину.
Сроки и способы информирования
- личная просьба составить письменный отказ от покупки и зарегистрировать его в Росреестре или у нотариуса. Этот способ актуален в том случае, если с собственником поддерживаются хорошие отношения, и он готов оформить бумагу в кратчайшие сроки;
- юристы рекомендуют рассылку заказных писем с уведомлением. В этом случае станет точно известна дата получения информации о продаже.
В извещении указываются:
- информация о планируемой продаже;
- сумма, в которую оценена жилплощадь;
- просьба выкупить квадратные метры или отказаться от покупки в письменной форме.
Отрицательный ответ
С момента получения извещения отсчитывают 30 дней. За это время собственник должен написать отказ от продажи. Если он этого не сделал по истечению 30 дней, считается, что он отказывается от преимущественного права покупки и соглашается со сделкой.
Положительный ответ
Если один из соседей захотел приобрести комнату, он может в тридцатидневный срок уведомить об этом Росреестр и собственника квартиры. Когда между продавцом и покупателем есть личные доброжелательные отношения, они могут вовсе не уведомлять остальных собственников о сделке, а просто заключить договор купли-продажи.
Если желание купить изъявили сразу несколько жителей коммуналки, выбор между ними может сделать сам собственник.
Главное правило: он не имеет права продавать квадратные метры постороннему лицу, если кто-то из соседей захотел купить помещение.
Отсутствие ответа
Если соседей невозможно найти, и заказное письмо ими не получено, или его некуда отправлять (контактные данные неизвестны), продажа не состоится.
Отсутствие обременений и долгов
При сборе документов на комнату может выясниться, что помещение находится в аресте, и с ним запрещены любые сделки. Если это случилось, владельцу нужно незамедлительно выяснить, в связи с чем арест. Кратко эта информация содержится в справке из кадастровой палаты. Чаще всего запрет накладывают судебные приставы, если у собственника есть долги. Чтобы продать квартиру, нужно погасить задолженность перед ФССП, а так же перед коммунальными службами: на самой комнате тоже не должно быть никаких долгов.
Документы, которые нужно подготовить
- удостоверение личности продавца;
- если покупатель – постороннее лицо, не из числа соседей, понадобится текст извещения, адресованного соседям. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу;
- документ, подтверждающий право собственности на квадратные метры (договор покупки, обмена, дарственная, свидетельство о наследстве);
- справка из управляющей компании об отсутствии долгов;
- справка из паспортного стола о том, что в комнате никто не прописан;
- справка из БТИ и кадастровой палаты;
- при необходимости – отказы от покупки, подписанные другими собственниками или уведомления о вручении им заказных писем, а так же разрешение от опеки и муниципалитета, если таковым тоже был отправлен запрос;
- акт приёма-передачи недвижимости.
Этапы продажи
- Составить извещение с указанием цены и условий сделки. Цена, указанная в извещении, может повлиять на сделку в будущем.
- Получить от каждого собственника подтверждение того, что он проинформирован о намеченной сделке и не возражает. Подтверждение обычно заверяется у нотариуса, чтобы в дальнейшем сосед не мог оспорить сделку, сославшись на подлог документов (например, что это не он подписывал отказ от преимущества выкупа помещения).
- Погасить задолженности перед управляющей компанией и коммунальными службами, если таковые имеются.
- Выписать из комнаты жильцов, если они были там прописаны.
- Подготовить документы для продажи. Желательно иметь ксерокопии всех бумаг.
- Заключить договор о продаже, подписать акт приёма-передачи.
Договор регистрируется в Росреестре. Новый собственник может на основании этого договора в любой момент оформить комнату на себя и получить выписку из ЕГРП.
Подводные камни и способы обезопасить себя
Главной «помехой» при сделке могут быть соседи по квартире. Они могут недобросовестно отнестись к своим обязанностям (полениться посетить нотариуса или Росреестр, чтобы оформить отказ), намеренно тормозить сделку или попытаться в дальнейшем её оспорить. Чтобы этого не случилось, рекомендуется:
- все действия по продаже комнаты согласовывать
с юристом или хотя бы риэлтором. Сотрудник юридической конторы поможет составить договоры, акты, уведомления, расскажет, как и в какие сроки их нужно разослать, поможет найти соседей, от которых невозможно получить отказ от покупки; - все официальные бумаги заверять у нотариуса. Так, нотариальную отметку должны иметь все отказы от преимущественного права на покупку, если продажа планируется постороннему лицу;
- указывать в извещении реальную цену продажи. Её или стоимость выше указанной можно написать в договоре купли-продажи. Бывает, что стоимость комнаты занижают в договоре купли-продажи, чтобы избежать налогов. Если указать слишком низкую стоимость в извещении для соседей, они будут в праве потребовать продать им жилплощадь по этой цене. Если значение в извещении завысить, а договор заключить на меньшую цену, соседи легко оспорят сделку и признают её ничтожной через суд. Рекомендуется во всех документах указывать реальные цифры и данные, чтобы не было проблем с законом и соседями;
Если соседа найти не удалось
Это самая затруднительная ситуация: собственник не может реализовать своё право распорядиться имуществом и продать его. У него есть лишь право подарить:
- всю комнату целиком;
- часть комнаты, чтобы в дальнейшем продать получателю подарка оставшуюся жилплощадь как соседу.
Оба варианта юридически считаются притворными, но этот статус будет затруднительно доказать. Рекомендуется всё же сначала использовать все доступные способы разыскать владельцев остальных помещений и собрать с них официальные отказы от покупки.
Заключение
Продажа комнаты в коммунальной квартире или её обмен должны происходить при обязательном информировании собственников остальных помещений: частных лиц или муниципалитета. В этом заключается отличие сделки купли-продажи комнаты от целой квартиры. В остальном – при наличии отказов от преимущественного права выкупа комнаты или если покупателем становится один из собственников – процедура аналогичная любым другим сделкам с недвижимостью.
