Возможность перевести участок из одной категории в другую предусмотрена законом. Для перевода нужны веские основания. Некоторым участкам сменить назначение не получится. Можно ли перевести земельный участок сельхоз назначения в ИЖС, для чего и кому это может понадобиться, как убедить муниципалитет в необходимости процедуры – об этом подробнее в статье.
Различия в категориях земельных участков
Участки, в кадастровом паспорте которых указано «ИЖС» или «СХН», во многом похожи. И там, и там люди могут находиться длительное время и даже фактически проживать. Главное различие – сельскохозяйственные земли предназначены, в первую очередь, для выращивания культур и животных, а земли населённых пунктов – для постоянного проживания.
К сельхоз угодьям относятся следующие виды разрешённого использования:
- личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
- крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ);
- садовые некоммерческие товарищества и земли для дачного хозяйства (СНТ и ДНП).
Земли населённых пунктов – это:
- участки под строительство частного дома на одну семью (ИЖС);
- участки для многоквартирных домов;
- земли под офисные и иные строения для организации быта;
- земли под социальные объекты;
- территории городских парков, скверов, зон отдыха и досуга.
В следующей таблице наглядно представлены различия между землями сельхозназначения и ИЖС с юридической точки зрения.
| Способ использования | Земли индивидуального жилищного строительства | Земли сельского хозяйства |
| Строительство жилого дома | прямое назначение | только для временного пребывания (дачный дом, садовый домик) |
| Регистрация дома и получение адреса | возможно | Невозможно |
| Выращивание культур | только в личных целях | Как в личных целях, так и в коммерческих масштабах (в зависимости от вида участка) |
| Содержание фермы | Только в личных целях | Как для личного пользования, так и для бизнеса |
| Возведение нежилых объектов | Возможно строительство любых, кроме промышленных зданий, которые могут повлиять на качество земли в будущем | |
| Содержание территории вокруг участка | Осуществляется за счёт муниципалитета (облагораживание, создание подъездов, проведение электричества) | Осуществляется за счёт собственника: единолично или в составе садового товарищества или дачного кооператива |
Основания для смены категории земли
Поменять назначение с сельхоз на ИЖС возможно, если:
- земля не пригодна для ведения любого хозяйства, но может использоваться под строительство домов;
- ведение хозяйства экономически не выгодно: например, она неплодородная, каменистая, имеет резкий рельеф и тд;
- участок находится на правах пожизненного наследуемого владения в руках частного лица, и у него возникло желание строить жилой дом на этой территории для постоянного проживания;
- иные веские причины, которые собственник может убедительно доказать. Каждый случай рассматривается в индивидуальном порядке.
Зачем и кому может понадобиться смена категории
Задуматься о переводе участка может тот собственник, который принял решение строить на территории капитальный дом с последующим постоянным проживанием, получением прописки и регистрацией дома как жилого объекта.
Дом, построенный на земле для ведения сельского хозяйства, не может быть оформлен отдельным объектом. Его нельзя продать или заложить, так как он будет лишь хозяйственной постройкой на земельном участке.
Это не всегда удобно и выгодно. От категории земли зависит так же размер налога, нормативы по коммунальным платежам и тд. Стоимость земель ИЖС выше, чем ЛПХ, поэтому, если собственник планирует продать участок, ему будет выгоднее сменить назначение объекта. Однако, если регистрация и получение адреса не важны, собственник (например, дачного или садового участка) может оставить категорию сельхоз и продолжать пользоваться участком по своим нуждам в соответствии с законом.
В каких случаях смена категории не обязательна
Переход из одной категории в другую – длительный и затратный процесс. К счастью, он не всегда необходим.
Не нужно менять назначение, если:
- земля с пометкой ЛПХ находится в границах населённого пункта, а не за его пределами;
- дом уже построен, и он отвечает всем требованиям, предписанным для жилых домов.
При соблюдении этих условий можно получить адрес и прописаться в доме без смены категории участка, на котором он возведён. Это особенно актуально для бывших «садоводов» и «дачников», решивших перебраться в дом на постоянное проживание.
Законодательная база
Смена категории предусмотрена в специальном Федеральном законе о переводе земель. Здесь указаны условия, порядок действий, сроки принятия решения и причины для отказа. Помимо этого, собственники могут руководствоваться Земельным Кодексом и Федеральным законом об обороте земель. В некоторых регионах действуют местные законодательные акты, помогающие поменять категорию.
Статьи и выдержки из законов могут стать убедительными доказательствами необходимости перевода категории земли из сельхоз в ИЖС.
Порядок действий
Смена категории проходит поэтапно и может занять несколько месяцев.
Сбор документов
Узнать точный список документов, необходимых для перевода надела в категорию ИЖС, можно в Земельном Комитете региона, а так же на сайте Госуслуг.
Стандартные для всех регионов бумаги:
- документ, удостоверяющий личность пользователя или владельца, от лица которого будет подано заявление;
- документ на участок: выписка из ЕГРН с основными данными из кадастра – площадь, адрес, результаты межевания с планом местности, кадастровой стоимости земельного надела;
- госпошлина (её размер зависит от площади участка и кадастровой стоимости);
- основания для смены категории земли с аргументацией. К этому пункту относятся результаты экологической экспертизы, план самого участка, расположение других участков вокруг с указанием их категорий, и иные экспертизы, заключения и сведения;
- ходатайство о переводе с указанием исходной и желаемой категории.
Дополнительно могут потребоваться справки и выписки по требованиям региона.
Подача заявления
Полный пакет документов, состоящий из просьбы о переводе и сопроводительных бумаг, передаётся в местную администрацию. На рассмотрение уходит до двух месяцев. При необходимости заявителя могут вызвать для личного обсуждения вопроса. Вызов придёт по почте, и заявитель должен будет явиться с аргументами в пользу своего намерения. От убедительности и полноты информации во многом зависит решение администрации.
Получение ответа
Отрицательный ответ направляется по почте с обоснованием отказа.
За положительным решением нужно явиться лично, чтобы получить постановление с официальными печатями и подписями.
Регистрация в Росреестре
Для регистрации вновь понадобятся документы заявителя, данные об участке, а так же постановление, выданное администрацией. В момент подачи бумаг потребуется написать заявление с просьбой внести изменения в кадастровый паспорт объекта.
Сделать это можно:
- в Росреестре лично;
- направив в Росреестр заказное письмо;
- через многофункциональный центр.
Получение итогового документа
Заканчивается процедура перевода участка из категории сельхоз в категорию ИЖС получением свежей выписки из ЕГРН с обновлёнными данными.
Сроки процедуры по смене категорий
Законом предусмотрен срок 1-3 месяца со дня подачи ходатайства в муниципалитет. Если ответом будет однозначный отказ, информация об этом станет доступна уже через 30 календарных дней. Отказ можно обжаловать.
В случае положительного решения получить постановление можно через 2-3 месяца после первого обращения. Само постановление готовится до 10 рабочих дней. Регистрация в кадастре займёт ещё около 10 дней.
Стоимость процедуры
При подаче ходатайства потребуется заплатить госпошлину: не менее 30% от кадастровой цены участка.
Подготовка документов, регистрация в Росреестре тоже влияют на конечную стоимость перевода земли из СХН в ИЖС.
К дополнительным расходам относят:
- процедуру межевания;
- обращение к юристам за консультацией;
- проведение экологической и других экспертиз, доказывающих невозможность использования земли в сельскохозяйственных целях;
- оформление доверенности по необходимости.
Эти расходы не обязательны, но они могут облегчить и ускорить процедуру перевода.
Причины отказа администрации
Получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство на участке ведёт к снижению запланированного дохода в государственную казну с этого земельного надела. При переводе снижается кадастровая стоимость, а значит, и налог. Поэтому муниципалитеты неохотно раздают земли СХН под постоянное проживание.
Основаниями для отказа могут стать:
- отдалённость участка от земель населённых пунктов. Скорее всего, не получится присвоить статус ИЖС наделу, расположенному далеко от города или деревни (более 20 км);
- противоречие с генеральным планом города;
- недостаточность оснований для перевода – если администрации покажется, что причины, перечисленные заявителем, неубедительны, будет составлен отказ;
- экологическая экспертиза подтвердила исключительную пригодность надела для ведения сельского хозяйства. Экономически невыгодно переводить землю в ИЖС в этом случае;
- близость промышленной зоны. ИЖС не может соседствовать с землями промышленного назначения;
- стратегическая важность земельного надела для нужд государства. Возможно, в будущем здесь планируется размещение военных объектов или коммуникаций;
- иные причины, по которым смена категории конкретной территории изначально запрещена;
- нарушения в алгоритме перевода: заявитель предоставил недостаточно сведений, либо были допущены ошибки, либо часть информации была скрыта или искажена.
В некоторых ситуациях вместо смены категории допустима смена разрешённого использования. Именно такая формулировка часто применяется к СНТ и ЛПХ. Помимо ведения подсобного хозяйства разрешается постоянно проживать и регистрироваться в доме.
Заключение
Перевод территории из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию индивидуальное жилищное строительство – сложный и длительный процесс. Заниматься им рекомендуется только при наличии весомых причин, которые должны стать основанием для вынесения постановления. Не всегда вопрос решается положительно.
Пользователь или собственник может не менять категорию, а лишь добавить в кадастр вид разрешённого использования. Кроме того, успешно переведённому под строительство дома наделу можно в любой момент вернуть категорию СХН. Процедура обратного перевода состоит из тех же этапов, её стоимость рассчитывается так же, и ждать решения тоже приходится по 2-3 месяца.
Прежде чем начать процедуру, стоит задуматься о её целесообразности. Будет ли результат стоить затраченного времени и денег. Преимущества ИЖС перед СХН не так очевидны, поэтому такая процедура производится нечасто.
