Граждане, владеющие землей, имеют возможность сдавать ее в аренду. Для этого предварительно требуется найти подходящего арендатора и заключить с ним договор. Правильно оформленная сделка позволит в дальнейшем собственнику получить хорошую прибыль. Важно заранее просчитать, как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю.
Законодательство по данному вопросу
Арендные отношения, связанные с землей, регулируются Земельным кодексом. В нем же зафиксирован перечень земель, арендовать которые запрещено. Отдельные положения присутствуют в Гражданском кодексе. Аренде земли посвящены статьи 607 и 621 данного акта.
Кто наделен правом арендовать земли?
Заключать подобные сделки может только владелец земли. Возможны случаи, когда это делать вправе его представитель. При этом будет обязательным наличие доверенности. Если арендодателем земли выступает несовершеннолетний, то от имени такого гражданина сделки заключают его представители.
В качестве арендаторов могут выступать и граждане, и организации. Этой возможностью наделены иностранцы, а также лица, у которых нет гражданства. Важно, чтобы у них имелось право заниматься хозяйственной деятельностью.
Земли, запрещенные к сдаче в аренду
ЗК РФ в статье 27-й содержит перечень земель, использовать которые для арендных отношений запрещается. К ним причисляются:
- заповедники;
- национальные парки;
- земли, занятые воинскими частями, военными судами, ФСБ, органами госохраны, ФСИН;
- участки, на которых находятся атомные объекты;
- кладбища;
- земли в пределах закрытых территорий с ограниченным доступом;
- участки возле границы государства, где размещаются важные объекты энергетики и безопасности.
На указанных территориях граждане не имеют возможности владеть землей и каким-либо образом сдавать ее в аренду.
Документация, требуемая для оформления земельной аренды
Для заключения сделки потребуются документы:
- заранее полученный межевой план на участок и акт к нему;
- кадастровый паспорт;
- выписка из реестра, подтверждающая, что земля находится в собственности арендодателя;
- разрешение от муниципалитета на использование участка;
- документация, описывающая цели, для которых земля используется;
- арендный договор в двух копиях;
- паспорта участников сделки;
- справка, подтверждающая, что земля ничем не обременена.
Если землей владеет еще один собственник, то арендодателю потребуется заручиться его письменным согласием на сдачу ее в аренду.
Также сделка проходит последующую государственную регистрацию. При этом уплачивается госпошлина.
Аренда земель сельхозназначения
Данные территории разрешается использовать только с определенными целями. Основная из них — ведение хозяйства. На землях сельхозназначения допускается:
- создавать фермерские хозяйства;
- разводить рыб и животных;
- вести исследовательскую деятельность;
- создавать лесные насаждения;
- выращивать овощи и растения;
- проводить сельскохозяйственные работы.
К таким территориям также причисляются сельхозугодия. В их состав входят участки с многолетними насаждениями, а также сенокосы с пастбищами и пашнями. Такие земли имеют особую ценность.
Земли сельхозназначения, которыми владеет государство или муниципалитет, могут сдаваться в аренду, но на ограниченный период. Обычно срок составляет 3-49 лет. Это зафиксировано в части 3 9-й статьи Закона № 101-ФЗ. Сенокосы и пастбища можно арендовать только в течение 3-летнего периода.
Арендаторы не могут по своему усмотрению менять назначение таких земель.
При нарушении этого правила им грозит штраф и расторжение арендных отношений. Если участок официально не имеет статус сельхозугодия, то его собственник вправе беспрепятственно сдавать его для различных целей.
Длительность аренды и плата по ней
В договоре прописывается период его действия. Арендатор может использовать землю кратковременно. Обычно сделка заключается на период до года. Аренда будет считаться краткосрочной, если ее оформили на срок от года до 5 лет. Долгосрочная сделка заключается, когда арендатор планирует в дальнейшем выкупить участок. Также на длительное время берут в аренду земли для ведения хозяйства или строительства недвижимости. Срок такого договора колеблется в пределах 5-49 лет.
Арендная плата фиксируется в договоре. Она может иметь денежное выражение в виде фиксированного платежа. Также практикуется плата за использование участка в форме перечисления арендодателю процентов с дохода. Также арендатор может взамен денежных средств обеспечивать владельца земли выращенными на ней культурами. Также допускается вариант с отработкой, когда арендатор оказывает какие-либо услуги владельцу участка.
Если сделка заключается на период до года, то ее регистрация в госорганах не требуется.
Аренда сроком от года подразумевает ее обязательную регистрацию. Такой договор вносится в реестр, именуемый ЕГРП.
Когда период действия аренды истекает, то пользующийся землей гражданин или организация возвращают ее владельцу. Улучшения участка, которые сделал арендатор, чаще никак не возмещаются арендодателем. Какая-либо компенсация возможна, только если об этом прямо было указано в арендном договоре.
Продление аренды земли и ее досрочное прекращение
Пролонгация договора возможна, если арендатор не допускал серьезных нарушений при использовании участка. Также возможен вариант с повторной арендой земли тем же гражданином или организацией. У них имеется приоритетное право заключения нового договора с арендодателем.
Пролонгация сделки допускается, если сам владелец участка не возражает против этого.
Земли сельхозназначения могут использоваться не более 49 лет. В дальнейшем пролонгация их аренды невозможна по закону.
Также практикуется заключение допсоглашений к основным арендным договорам. Они продлевают ранее установленный срок аренды.
Стороны могут досрочно прекратить арендные отношения. Инициаторами вправе выступать как оба участника сделки, так и каждый из них по отдельности.
Арендодатель прекращает отношения с арендатором, если последний нарушает условия сделки, использует землю не по назначению, ухудшает ее качество, не вносит плату более двух месяцев подряд.
Скачать бланк договора аренды земельного участка
Арендатор может заявить о прекращении арендных отношений, если владелец участка:
- не передает его для непосредственного использования;
- препятствует пользованию землей;
- передал не пригодную землю.
Также арендатор по своей инициативе расторгает сделку, если участок имеет недостатки, о которых арендодатель умолчал. Аренда прекращается также в случае выявления ранее не оговоренного обременения на землю. Арендаторы отказываются от сделки, если владельцы земель не передают им необходимую документацию по участку.
Во всех случаях стороны уведомляют друг друга о желании прекратить арендные отношения. Это делается письменно.
При этом специальных сроков предупреждения не зафиксировано в законодательстве. Необходимо уведомлять о намерении расторгнуть договор аренды в разумный срок.
