Аренда части земельного участка

Владелец земельного надела вправе распоряжаться им по своему желанию: использовать, продать или сдать в аренду. Любые арендные отношения между собственником и принимающей стороной должны подкрепляться договором. Помимо сдачи всего надела целиком возможна аренда части земельного участка, которая тоже закрепляется на бумаге с подробным перечислением условий. Этот договор имеет некоторые особенности, при несоблюдении которых соглашение между владельцем и арендатором может оказаться недействительным.

Требования к сделке

Оформить арендные отношения на часть земельного участка могут только лица, достигшие совершеннолетия или эмансипации. Участок должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Право на участок

Владелец надела может обладать полным правом собственности либо правом пользования.

• право собственности предполагает возможность использовать земельный участок по своему усмотрению. Только владелец может инициировать договор аренды на весь надел или его часть;
• право пользования означает, что участок формально находится во владении государства и может быть в любой момент изъят при появлении веских причин. Если участок был получен в ходе аукциона, право на него можно передать только другим участникам этого аукциона. В остальных случаях отказаться от использования всего надела можно лишь в пользу собственника – муниципалитета.

Тип участка

Все земельные наделы принадлежат к одному из типов:

• делимые – их части можно сдавать в аренду;
• неделимые – таким наделом признаётся участок, который после разделения невозможно будет использовать. Например, земля под многоквартирным домом, слишком маленькие участки в СНТ и так далее.

Границы арендуемой площади

Прежде чем заключать арендный договор, собственник должен определить чёткие границы земельного надела для этой цели. Лучший способ – провести межевание. Кадастровый инженер из лицензированной геодезической компании произведёт замеры, расставит поворотные точки с координатами GPS, составит подробный межевой план с текстовой и графической частями. Этот документ нужно зарегистрировать в Росреестре вместе с договором аренды. Перед регистрацией собственник получает разрешение от контролирующих органов на использование выделенной части как самостоятельной единицы.

Росреестр присвоит новому наделу кадастровый индивидуальный номер. В реестре новый участок будет значиться как индивидуальный объект с прежним собственником. Оформлять арендные отношения по такому отдельному наделу будет проще и абсолютно законно.

Содержание договора

В соглашении между гражданами прописываются все условия аренды. Назначаются арендодатель (владелец участка) и арендатор (тот, где будет платить за пользование объектом). Подробно описывается предмет сделки: адрес, размер и прочие кадастровые данные арендуемой площади. Указываются обязанности сторон, их права. Собственник может уточнить возможные способы использования надела и правила, ввести ответственность за их нарушение. Главное – срок, в течение которого будет действовать соглашение, размер арендной платы и дата внесения платежа.

ДОГОВОР
аренды земельного участка
№ _______

г.________________                                                                       «__» _________ 20__ г.

АРЕНДОДАТЕЛЬ _______________________________________________________________

(наименование юридического лица)

ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ____,_____________________________

(дата и место гос. регистрации)

в лице __________________________________________________________________________

(ФИО, должность представителя Арендодателя)

действующего на основании Устава (Положения) ________________________ и

Для юридических лиц:

АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________

(наименование юридического лица)

ИНН______, внесенный в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) ______,___________________________

(дата и место гос. регистрации)

в лице _________________________________________________________________________,

(ФИО руководителя или его представителя по доверенности)

действующего на основании Устава (доверенности №_______ от __________),

Для физических лиц:

АРЕНДАТОР ___________________________________________________________________,

(ФИО)

паспорт ____________________, выдан ______________________________, проживающий по

(серия, номер)                                                                   (кем и года выдан)

адресу:__________________________________________________________________________

в дальнейшем именуемые «Стороны»,

на основании  ________________________________ заключили настоящий Договор (далее —

(номер и дата распорядительного акта )

Договор) о нижеследующем

1. Предмет Договора

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее – Участок), находящийся в собственности, общей площадью ________ кв.м, категория земель ____________, с кадастровым номером _________  в границах, указанных в кадастровой карте (плане),  прилагаемой к настоящему Договору (Приложение 1) и являющейся его неотъемлемой частью, расположенный: ______________________________, для использования в целях ________________________.

1.2. Право собственности  подтверждается     ________________________________________________________________________________

(наименование правоустанавливающего,  правоподтверждающего документа, дата, серия, №)

1.3. На Участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие Арендатору на праве ___________ согласно __________________________________________.

(правоподтверждающий, документ,дата,серия,номер)

2. Срок Договора

2.1. Срок аренды Участка устанавливается: с ____ по ____.

2.2. Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п.2.1. настоящего Договора.

2.3. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в учреждении юстиции по  государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу с даты его подписания Сторонами.

2.4. Стороны устанавливают, что условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная  с ___________.

3. Размер и условия внесения арендной платы

3.1. Размер арендной платы за Участок на дату подписания настоящего Договора определен Сторонами в приложении № 2 (Расчет арендной платы) к Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

3.2. Арендная плата вносится по следующим реквизитам:

Банк получателя: _________________________________________________

Получатель: _____________________________________________________.

3.3. Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц – ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.

3.4. Арендная плата начисляется с даты, указанной в пунктах 2.1, 2.4 настоящего Договора.

3.5. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор.

Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в Договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы.

3.6. Арендная плата за пользование земельным участком с даты, указанной в п. 2.4  Договора, и уплачивается в сроки, предусмотренные п. 3.3  Договора, но не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации Договора в установленном порядrt/

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора.

4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и в результате использования Участка не по целевому назначению или с нарушением законодательства.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Передать Арендатору Участок по передаточному акту либо при его отсутствии -по договору.

4.2.3. Письменно уведомить Арендатора об изменении реквизитов, указанных в п.3.2 настоящего Договора, для перечисления арендной платы.

4.2.4. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора  в случаях, указанных в п. 3.2, 3.5 настоящего Договора.

4.2.5. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных настоящим Договором.

4.3.2. Сдавать Участок в субаренду с согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

4.3.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

4.4.3. Принять Участок по передаточному акту от Арендодателя либо при его отсутствии – по договору.

4.4.4. Уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату (для юридических лиц).

4.4.5. Обеспечить Арендодателю, доступ на Участок по их требованию, для целей контроля выполнения Арендатором п.4.4.2 настоящего Договора.

4.4.6. После подписания настоящего Договора (изменений и дополнений к нему) в течение 7 (семи) календарных дней направить его (их) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.7. В течение 7 (семи) календарных дней с даты получения зарегистрированного Договора направить Арендодателю один экземпляр

4.4.8. В случае передачи прав и обязанностей Арендатора в течение 3 (трех) рабочих дней направить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

4.4.9. Письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

4.4.10. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

4.4.11. Своевременно письменно уведомить Арендодателя об изменении своих почтовых и банковских реквизитов.

4.4.12. В случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения такого предупреждения.

4.5. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством.

5. Ответственность Сторон

5.1. За нарушение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере ___ % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего Договора.

5.3. В случае систематического (2 и более раза) неправильного указания в платежном документе банковских реквизитов, предусмотренных в п.3.2 настоящего Договора, в результате чего денежные средства зачислены на код бюджетной классификации (КБК) «Невыясненные поступления», Арендатор уплачивает Арендодателю договорную неустойку в размере ______ (%) от суммы, подлежащей уплате в бюджет.

5.4. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

6. Изменение, расторжение и прекращение Договора

6.1. Все изменения и (или) дополнения к настоящему Договору оформляются Сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном законом порядке.

6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего Договора.

6.3. При прекращении (расторжении) настоящего Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии.

7. Рассмотрение  споров

7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по настоящему Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8. Особые условия договора

8.1. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия настоящего Договора.

8.2. При досрочном расторжении настоящего Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

8.3. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.

8.4. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Приложения к Договору

Приложение № 1 — кадастровая карта (план) Участка. (В.1 – В.4).

Приложение № 2 — расчет арендной платы.

10. Реквизиты Сторон

Приложение № 2

к Договору № ______

от «__» ________ 20__ г.

Регистрация в госорганах

Договор подписывается участниками в трёх экземплярах. Первый остаётся у владельца, второй – у арендатора, третий нужно зарегистрировать в Росреестре и сдать туда. Регистрации подлежат соглашения, заключённые сроком более чем 1 год.

После процедуры на арендуемую часть накладывается обременение. Любые сделки с ней будут запрещены до тех пор, пока договор аренды легитимен. Чтобы продать, подарить или передать по наследству землю, его можно разорвать досрочно или дождаться окончания срока действия.

Где можно зарегистрировать договор

Факт сдачи в аренду части земельного надела регистрируется по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью. Сделать это можно в территориальном отделе Росреестра или в МФЦ. Во втором случае регистрация будет длиться чуть дольше, так как Многофункциональный Центр – лишь посредник между Росреестром и собственником.

Сроки сделки

Соглашение предполагает договорённость сторон о сроках аренды: от нескольких месяцев до бессрочной аренды. Но некоторые земли по закону не могут быть арендованы больше, чем на максимальный срок:

• если земля имеет категорию сельскохозяйственного назначения, договор может быть заключён минимум на 3 года, максимум на 49 лет;
• СНТ, сенокосы, пастбища – не более 3 лет;
• ИЖС – до 20 лет.

По истечении срока договор можно продлить или перезаключить. В соглашении также прописываются правила досрочного расторжения.

Прочие варианты сдачи в аренду части земли

Выдел части участка невозможен без межевания. Составление межевого плана – процедура сложная в организации: нужно найти геодезическую организацию, оповестить соседей, чтобы они присутствовали на межевании, собрать с них подписи о согласии с результатами, и тд. Кроме того, эта дорогостоящая процедура всегда осуществляется за счёт средств собственника (или арендатора, если есть такая договорённости или этот пункт предусмотрен в договоре).

Оформить аренду без межевания и без постановки на кадастровый учет возможно, так как изменения в законодательстве по-прежнему не запрещают сделки такого плана. Поправки, связанные с обязательным предоставлением межевого плана при совершении любой сделки, по состоянию на 2019 год не приняты.

Как сдать в аренду часть своей площади без постановки на кадастровый учёт индивидуального земельного надела:

• заключить договор на срок меньше года. Оповещать кадастровую палату о том, что у участка сменился землепользователь, в этом случае не обязательно. Если предполагается длительная аренда, в интересах собственника и арендатора всё же зарегистрировать сделку, иначе она не будет иметь юридической силы;
• оформить границы арендуемой части в виде примерного плана на бумаге. Делается это для взаимопонимания сторон.

Заключение

Долгосрочные арендные отношения обязательно должны быть зарегистрированы. Если во время регистрации выяснится, что нет межевого плана, кадастрового номера у арендуемой части или других сведений, сделка может не состояться. Аренда части земли на непродолжительный срок может обойтись без межевания и регистрации в Росреестре.